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2020年07月落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制 房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“三穩(wěn)”目標(biāo)
視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。要全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此次座談會(huì)上，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市相關(guān)負(fù)責(zé)人參加。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)工作座談會(huì)再提“三穩(wěn)”目標(biāo)，落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制。他認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)是由于市場(chǎng)不均衡回暖，部分城市的熱度過熱所致。參會(huì)的10個(gè)城市中就有房?jī)r(jià)上漲明顯的城市，但也有房?jī)r(jià)調(diào)控較為穩(wěn)定的北京、長(zhǎng)沙等。因此，未來調(diào)控政策預(yù)計(jì)仍將是“一城一策”。今年3月以來，由于疫情防控形勢(shì)逐步好轉(zhuǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯增加，多個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)同比增長(zhǎng)的高位，自住需求、投資、投機(jī)需求齊上陣，“萬人搖”、“日光盤”等現(xiàn)象再現(xiàn)。進(jìn)入7月后，部分參加座談城市一改近兩年微松態(tài)度，轉(zhuǎn)而加入收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控隊(duì)伍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月以來，已有深圳、東莞、杭州、鄭州、南京等7個(gè)城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控措施。張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)將有更多城市落地收緊調(diào)控政策。他表示，從目前來看，此輪收緊調(diào)控城市，大部分都屬于房?jī)r(jià)明顯上漲的城市。例如，南京在2020年6月新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1%，二手房環(huán)比上漲0.5%，杭州新建住宅環(huán)比上漲1.2%，二手房環(huán)比上漲1%，深圳二手房上漲1.9%。值得注意的是，除房地產(chǎn)調(diào)控措施有所收緊外，住房貸款利率也有回升調(diào)整的跡象。融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦表示，7月，下調(diào)房貸利率的城市數(shù)量較前幾個(gè)月有所減少。張大偉預(yù)測(cè)，一些城市預(yù)計(jì)后續(xù)加碼調(diào)控的可能性非常大?！斑@一輪調(diào)控政策預(yù)計(jì)可能有超過15個(gè)城市會(huì)發(fā)布不同力度的收緊政策。”（完）
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2020年07月按揭貸款面簽變“云簽” 購房貸款線上辦你會(huì)用嗎？
年在北京生活和工作。6月9日，雙方在鏈家門店簽署房屋買賣合同后，李女士返回北京。雙方原計(jì)劃過段時(shí)間履行貸款面簽手續(xù)，但北京再次出現(xiàn)疫情病例讓李女士不方便返回大連。當(dāng)了解到可以通過“線上核簽室”的方式完成貸款簽約時(shí)，雙方選定在6月18日通過這一方式異地完成了貸款簽約，用時(shí)僅15分鐘?！熬€上核簽室”是貝殼找房開發(fā)的一款線上貸簽應(yīng)用，將原本需要在線下完成的二手房貸款面簽手續(xù)轉(zhuǎn)移到線上完成。雙方敲定時(shí)間，進(jìn)入“線上核簽室”，填寫信息、上傳及確認(rèn)后，銀行客戶經(jīng)理會(huì)調(diào)取買方征信記錄，確認(rèn)資質(zhì)及貸款信息，雙方即可完成貸款資料的電子簽約流程。在這一過程中，文件可實(shí)時(shí)上傳，材料可即時(shí)補(bǔ)充。各方可以實(shí)時(shí)在頁面上共享文件、確認(rèn)核實(shí)簽署文件、標(biāo)注重點(diǎn)。銀行客戶經(jīng)理端配有錄屏、截圖等功能，也可下載簽約流程視頻或截圖。通過共享文件的形式在公屏上確認(rèn)，確保無法涂抹、更改，電子簽署的文檔也會(huì)直接入庫，由銀行經(jīng)理下載使用，簽約后的交易進(jìn)程也可以隨時(shí)查看。買過二手房的人都知道，貸款是最“熬人”的環(huán)節(jié)。首先，買方需要提前在網(wǎng)上或者銀行征信查詢點(diǎn)查詢征信情況，并一次性備齊所有貸款所需材料。隨后，在經(jīng)紀(jì)人協(xié)調(diào)下,買賣雙方還需再次前往銀行正式錄入信息，并簽署貸款合同。“按揭貸款面簽手續(xù)辦理起來十分麻煩，不僅要準(zhǔn)備很多資料，還需要協(xié)調(diào)好各方時(shí)間，再去指定的銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。不同銀行對(duì)資料格式等方面的要求都有差別，如果資料不符合銀行規(guī)定，就要重新再約時(shí)間，在銀行等待的時(shí)間也很長(zhǎng)。”大連鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王昆說。在貝殼杭州交易服務(wù)中心交易管家桂智健看來，貸款簽約線上化對(duì)于交易效率的提升作用顯而易見?！耙郧耙簧衔缱疃嗵幚韮蓡蚊婧灒ㄟ^線上貸簽，現(xiàn)在一上午可以處理五單到六單?！蹦Ｊ絼?chuàng)新用戶接受線上貸簽好處明顯，但為何沒有大規(guī)模推行？主要原因在于，對(duì)二手房交易來說，線上產(chǎn)品運(yùn)行最大的難點(diǎn)不在技術(shù)，而在用戶習(xí)慣。“二手房交易是低頻業(yè)務(wù)，這就導(dǎo)致用戶很難通過頻繁使用體驗(yàn)線上工具的優(yōu)勢(shì)。此外，房產(chǎn)交易涉及金額較大，交易各方對(duì)于安全的要求也使得用戶心態(tài)普遍保守，銀行在這方面變革的動(dòng)力也相對(duì)較小，因而推行起來也比較謹(jǐn)慎?！必悮ふ曳咳珖?guó)交易總監(jiān)劉華說。疫情防控常態(tài)化讓很多行業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)生了根本性變化，這主要是公眾對(duì)眾多場(chǎng)景線上化接受程度大幅提升。可以說，疫情加速了線上對(duì)線下場(chǎng)景的替代，也成為二手房交易貸款面簽線上化的契機(jī)。買賣雙方張女士和李女士是同在杭州的兩位“90后”。今年6月份，雙方簽署了房屋買賣合同。雖然見面不難，但在得知貸款簽約環(huán)節(jié)可以選擇線上方式后，都不約而同地選擇線上貸簽。桂智健告訴記者，在其參與的交易中，約90%客戶都會(huì)選擇線上貸簽，年輕人接受程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老年人。除了社會(huì)公眾，銀行對(duì)交易環(huán)節(jié)線上化的需求，也因疫情而大幅上升?！熬€上貸簽減輕了銀行客戶經(jīng)理的工作量。同時(shí)，也能在減少銀行網(wǎng)點(diǎn)客戶聚集的情況下開展業(yè)務(wù)?！辨溂液贾蓍L(zhǎng)慶街店商圈經(jīng)理鄭洋表示，在試用過線上貸簽后，銀行機(jī)構(gòu)的接受度普遍提高了。最新數(shù)據(jù)顯示，貝殼線上貸簽業(yè)務(wù)已經(jīng)累計(jì)超過6萬單，合作銀行超過1150家。標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)亟待加強(qiáng)劉華告訴記者，今年2月份很多房屋買賣在貸款面簽環(huán)節(jié)受阻。而且，大多客戶都是一賣一買，一筆交易卡住了，可能引起后續(xù)交易違約或糾紛?！白铋_始，我們使用很多第三方視頻會(huì)議工具，但無法嫁接商業(yè)貸款全套流程。后來嘗試用各個(gè)銀行的APP，但模式也是千差萬別，客戶普遍反映不佳?！薄熬€上核簽室”產(chǎn)品負(fù)責(zé)人張健說。隨后，貝殼決定針對(duì)房屋買賣貸款流程定向開發(fā)產(chǎn)品。產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)選定13座試點(diǎn)城市，根據(jù)客戶、業(yè)主、銀行客戶經(jīng)理的反饋，再轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)需求。二手房交易充滿復(fù)雜性和特殊性，如果無法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，行業(yè)將很難進(jìn)步。隨著5G和人工智能時(shí)代來臨，二手房交易環(huán)節(jié)網(wǎng)絡(luò)化、標(biāo)準(zhǔn)化有了更多技術(shù)條件。對(duì)此，自2019年下半年起，貝殼陸續(xù)上線VR售樓部、租房及二手房在線簽約等功能?！拔磥?，我們會(huì)在一些城市試點(diǎn)評(píng)估線上化視頻公證，也希望推動(dòng)人工審批變成銀行系統(tǒng)自動(dòng)化審批，通過端口對(duì)接，在線上提供所有證明資料后，銀行能夠很快給出審批結(jié)果，這些都會(huì)讓客戶得到更好體驗(yàn)?！眲⑷A說。貝殼找房交易服務(wù)中心總經(jīng)理梁芳表示，線上化有助于推動(dòng)流程標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化則便于用戶使用與保障用戶權(quán)益，線上貸簽是居住交易實(shí)現(xiàn)全程線上化很重要的一步，但遠(yuǎn)不是最后一步，真正實(shí)現(xiàn)理想的居住交易線上化流程將是一個(gè)長(zhǎng)期過程?！叭绻U稅、過戶、房產(chǎn)抵押等后續(xù)都能在線上完成，將實(shí)現(xiàn)真正的交易閉環(huán)，但這涉及多方系統(tǒng)共享和支持?！绷悍颊f。線上辦理或成趨勢(shì)研究機(jī)構(gòu)空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，居住交易環(huán)節(jié)線上化不一定適用所有平臺(tái)，除技術(shù)因素外，平臺(tái)品牌的公信力也是消費(fèi)者是否接受這一模式的重要因素。“線上貸簽涉及各方系統(tǒng)對(duì)接、模型建立等，難度大、周期長(zhǎng)，是否追求交易線上化，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身戰(zhàn)略和資源條件做選擇?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。目前，相關(guān)政策也正將居住交易向線上化方向引導(dǎo)。住建部在去年8月份發(fā)布《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》，今年4月份又發(fā)布了《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》，提出積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)大廳”模式，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)、人臉識(shí)別、手機(jī)應(yīng)用軟件（APP）、電子簽名等手段，實(shí)現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案“掌上辦理、不見面辦理”。最近，武漢、成都、深圳、東莞等城市也正在積極試點(diǎn)新房、二手房合同網(wǎng)簽備案及相關(guān)管理辦法。專家認(rèn)為，有關(guān)部門一系列政策舉措除了降本提效外，也包含加強(qiáng)監(jiān)管等意圖。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，因?yàn)橐咔樵颍盁o接觸看房”“網(wǎng)上購房”“直播購房”等應(yīng)運(yùn)而生，但以“不可抗力”作為“擋箭牌”的房產(chǎn)交易糾紛、合同違約情況激增，這些都是有關(guān)部門推出“互聯(lián)網(wǎng)+網(wǎng)簽”等舉措的重要原因。此外，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記電子化與網(wǎng)絡(luò)化，為全國(guó)性的不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、簡(jiǎn)化行政手續(xù)、提高住房交易管理效率奠定基礎(chǔ)，杜絕“一房二賣”“陰陽合同”“假房源”等危害市場(chǎng)秩序和消費(fèi)者權(quán)益等行為，也是監(jiān)管部門推進(jìn)線上服務(wù)的目的。（記者 袁 勇）
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2020年07月國(guó)管公積金貸款人注意查收短信，個(gè)人不再承擔(dān)二手房評(píng)估費(fèi)
用，且無需再提供《二手房估價(jià)報(bào)告》，改由中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心會(huì)同貸款經(jīng)辦銀行進(jìn)行內(nèi)部核查。由于執(zhí)行時(shí)點(diǎn)定在2019年9月16日，通知明確，有部分已經(jīng)交納二手房評(píng)估費(fèi)用的借款申請(qǐng)人，可以獲得退款。中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心將對(duì)符合時(shí)限要求的借款申請(qǐng)人已交納的房屋評(píng)估費(fèi)用逐一核實(shí)，核實(shí)無誤后，委托貸款發(fā)放銀行將評(píng)估費(fèi)用全額返還至借款申請(qǐng)人貸款還款賬戶，并短信通知借款申請(qǐng)人?；蛘撸杩钌暾?qǐng)人可攜帶身份證明，前往本人貸款發(fā)放銀行辦理評(píng)估費(fèi)用返還登記。需要提醒注意的是，借款人只有屬于這兩種情形的方可以退還二手房評(píng)估費(fèi)： 2019年9月16日之前申請(qǐng)貸款，放款時(shí)間為2019年9月16日（含）之后的貸款；以及 2019年9月16日之后申請(qǐng)貸款，放款時(shí)間也為2019年9月16日（含）之后的貸款，借款申請(qǐng)人已交納的房屋評(píng)估費(fèi)可以退還。但若借款人屬于2019年9月16日之前申請(qǐng)貸款且放款時(shí)間也在2019年9月16日之前的，則已交納的房屋評(píng)估費(fèi)不予退還。來源：北京商報(bào)
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2020年07月二季度房企拿地突破6000億元，二、三梯隊(duì)房企最為積極
來看，第一梯隊(duì)1-6月拿地銷售比僅有0.28，不僅低于行業(yè)平均水平，也在各梯中最為謹(jǐn)慎。銷售TOP50之后企業(yè)投資乏力更多源自一季度銷售受影響，企業(yè)需警惕現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，投資力度被迫降低。 第二、三梯隊(duì)房企出于進(jìn)一步提升業(yè)績(jī)、搶占市場(chǎng)份額的需求，上半年拿地銷售比分別達(dá)到0.54和0.47，拿地最為積極。 從城市層面來說，二線城市中，杭州、重慶、西安、成都等城市最受百強(qiáng)房企關(guān)注，而此前成交較多的武漢受到疫情影響相對(duì)嚴(yán)重，上半年百強(qiáng)拿地建面同比大降54%，預(yù)計(jì)下半年武漢也將有加速供地的動(dòng)作。而三四線城市中溫州吸引了最多房企拿地，上半年有近30家百強(qiáng)房企落子溫州，以華鴻嘉信、德信、中南等深耕長(zhǎng)三角的企業(yè)為主；此外東莞、佛山、惠州三個(gè)位于粵港澳大灣區(qū)的城市也是企業(yè)布局的重心。 另外，10強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的36%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)；第二梯隊(duì)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的25%，同比上升了6個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來看，新增土儲(chǔ)資源主要被20強(qiáng)房企所搶占，占比超六成，資源仍高度集中。 克而瑞地產(chǎn)指出，頭部房企因土儲(chǔ)貨值高、去化周期較長(zhǎng)，且重倉一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度；第二三梯隊(duì)房企為了進(jìn)一步提升業(yè)績(jī)，納儲(chǔ)需求迫切，大概率會(huì)保持積極的態(tài)度。此外，中下游房企則受制于銷售、現(xiàn)金流壓力，拿地力度提升有限，必須謹(jǐn)慎拿地、控制風(fēng)險(xiǎn)。 2020年上半年房企投資呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢(shì)，一季度受到疫情影響，房企投資拿地幾乎停擺，6月份投資金額平均僅1320億元。二季度以來，在城市加速供地、融資相對(duì)寬松、銷售逐漸回暖的帶動(dòng)下，50強(qiáng)房企投資力度加碼，第二季度月均投資金額達(dá)到3225億元，較一季度大幅上漲144%。 統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，百強(qiáng)房企新增貨值門檻達(dá)到79.6億元，環(huán)比上漲19%，同比上漲1%；百強(qiáng)房企新增總貨值近4.4萬億元，同比下降2%，總量較2019年同期減少1000億元。 對(duì)于下半年的市場(chǎng)格局，克而瑞地產(chǎn)稱，整體來看，疫情過后本輪重點(diǎn)城市加快核心地塊的出讓，對(duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)而言是調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、獲取核心資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)；而對(duì)目前以“活下去”為第一要?jiǎng)?wù)的中小房企而言，還是應(yīng)該理性對(duì)待回溫的土地市場(chǎng)，以“促銷售、緊投資”為工作重心。
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2020年07月租房需求集中釋放 租賃市場(chǎng)潛在矛盾凸顯
穩(wěn)定的居住環(huán)境？一些涉世未深的新畢業(yè)大學(xué)生往往一籌莫展。今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，租賃市場(chǎng)潛在的矛盾更加突出地暴露出來。 近年來，一些不規(guī)范的長(zhǎng)租公寓或住房租賃企業(yè)，為了快速籌集資金，采用房租“高進(jìn)低出”，即高租金向房東收房，低租金向租客出租，“長(zhǎng)收短付”，即向租客收取3個(gè)月以上的租金，向房東按月支付租金的經(jīng)營(yíng)模式。 7月7日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)(中房學(xué))發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”模式不可持續(xù)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，會(huì)給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。一些不法企業(yè)和個(gè)人還利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路。中房學(xué)提醒，務(wù)必謹(jǐn)防此類陷阱，免遭經(jīng)濟(jì)損失，防止房屋租賃糾紛纏身。 長(zhǎng)租公寓近幾年在我國(guó)的發(fā)展風(fēng)起云涌，從資本的大舉進(jìn)入，到一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)高價(jià)搶租賃房源，這個(gè)過程中積累了不少風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，2019年有50余家長(zhǎng)租企業(yè)爆雷。今年上半年，受疫情影響，長(zhǎng)租公寓出租率下降，長(zhǎng)租公寓企業(yè)現(xiàn)金流隨即吃緊，相繼傳出企業(yè)資金鏈斷裂的消息。 廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂跑路情況后，對(duì)房東而言，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人不能按時(shí)支付租金，房東將直接面臨租金損失。對(duì)租客而言，則面臨著已繳納的租金被長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人挪用、侵吞的風(fēng)險(xiǎn)，即使租客已向長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人繳納了租金，但在房東未收到租金而要求收回房屋的情形下，也面臨著要向房東交還房屋的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，在房屋租賃市場(chǎng)上還存在“租賃貸”的情況。黃羅平介紹，如果租客以租賃貸款的形式與銀行簽訂合同支付租金，租客與金融機(jī)構(gòu)之間有一層借貸法律關(guān)系。一旦長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷跑路，租客有可能遭到銀行的資金追討。 面對(duì)市場(chǎng)的亂象和風(fēng)險(xiǎn)，中房學(xué)發(fā)出租房提示：房東和租客要謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)，可通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)站、住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)、國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等渠道查詢企業(yè)相關(guān)信息，拒絕接受不良企業(yè)提供的房屋租賃服務(wù)；租客不要受過低租金或租金打折的誘惑，房東切勿被過高租金所吸引；租客不宜一次性預(yù)付長(zhǎng)期租金，防范住房租賃企業(yè)在租期未到時(shí)便卷款跑路或倒閉；廣大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其人員要恪守執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，對(duì)提供非正常高傭金委托收房、出房的住房租賃企業(yè)要格外提高警惕。 黃羅平提醒，對(duì)于房東而言，要特別注意與長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人簽訂的合同內(nèi)容，防范對(duì)自身不利的霸王條款、格式條款等，增強(qiáng)法律意識(shí)。一旦發(fā)生糾紛，則需要及時(shí)維權(quán)，保留證據(jù)，通過法律途徑追討租金和違約金，并拿回房屋，將損失降到最低。對(duì)于租客而言，簽訂合同時(shí)，不僅要詢問房屋權(quán)屬，還要核實(shí)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人的權(quán)利來源是否合法、有效，如果發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人存在詐騙、侵占、挪用資金等涉嫌違法犯罪的行為，要及時(shí)報(bào)警維權(quán)。 如果確因疫情導(dǎo)致糾紛發(fā)生的，則建議房東、長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人、租客或金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)市場(chǎng)主體先通過友好協(xié)商的方式來協(xié)調(diào)處理租金調(diào)整、合同變更或解除等事宜。無法協(xié)商一致時(shí)，則通過法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。 景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓應(yīng)該通過立法進(jìn)行規(guī)范，在立法的基礎(chǔ)上加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，同時(shí)加強(qiáng)政策扶持，才能使行業(yè)走向長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的軌道。
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2020年06月上半年樓市走出深V形曲線
恢復(fù)良好近日不少機(jī)構(gòu)發(fā)布了銷售排行榜單和盤點(diǎn)數(shù)據(jù)。排名前三的房企基本完成了3000億元的銷售，排名前十的房企基本實(shí)現(xiàn)了銷售千億的業(yè)績(jī)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，自2月房企銷售業(yè)績(jī)跌至20年來最低紀(jì)錄之后，3月市場(chǎng)開始恢復(fù)，4月百強(qiáng)房企同比增加0.6%，5月和6月同比增長(zhǎng)幅度均超過12%，市場(chǎng)的恢復(fù)速度逐漸加快，走出了深V形曲線。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，目前市場(chǎng)仍然處于恢復(fù)期，2020年1~6月，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額為51140.8億元，同比下降約2.7%，顯示疫情對(duì)市場(chǎng)的影響仍在修復(fù)?？傮w來看，百強(qiáng)房企銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，尤其是規(guī)模房企恢復(fù)速度較快，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)格局正在加劇，集中度分化。今年企業(yè)都是在抓銷售和回款。根據(jù)“陽光家緣”數(shù)據(jù)，上半年廣州一手住宅成交套數(shù)超過3.2萬套，5月、6月樓市持續(xù)發(fā)力，6月成交沖破8000套。從成交區(qū)域來看，增城依然穩(wěn)穩(wěn)守住銷冠的位置，上半年，增城成為全市唯一一個(gè)網(wǎng)簽量破萬的區(qū)域，黃埔、南沙雙雙破4000套，分列全市第二、三位置，不過三區(qū)成交同比皆是下跌的狀態(tài)。從網(wǎng)簽量TOP 10樓盤來看，分布在增城、黃埔、南沙、番禺、花都，萬科幸福譽(yù)、廣州亞運(yùn)城、敏捷綠湖首府成為網(wǎng)簽量最多項(xiàng)目。市場(chǎng)表現(xiàn)出4月豪宅率先啟動(dòng)，5~6月剛需接棒的格局，上半年廣州總價(jià)1000萬~2000萬元的高端住宅成交285套，2000萬~3000萬元的高端住宅成交58套。持續(xù)分化是最重要的關(guān)鍵詞自2018年下半年以來，樓市進(jìn)入調(diào)整周期，碰到疫情意外中斷，業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)未來將進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的新周期。截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計(jì)銷售金額低于去年同期，5家房企累計(jì)業(yè)績(jī)降幅超20%。TOP 50房企變化較大的是新城控股、華夏幸福和泰禾集團(tuán)等房企。2020年，規(guī)模房企提出的銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率基本在10%左右，少數(shù)房企達(dá)20%，貨值目標(biāo)去化率在60%左右，與2019年基本持平。從目前完成情況來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年，除了恒大、金茂、龍光、越秀、雅居樂等房企業(yè)績(jī)完成情況尚佳之外，36家房企中近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%，3家房企目標(biāo)完成率低于35%。對(duì)于這部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力。值得關(guān)注的是，TOP 10房企銷售業(yè)績(jī)?cè)诎購?qiáng)房企中的占比達(dá)41%，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)。同時(shí)，各梯隊(duì)房企全口徑累計(jì)銷售金額同比均有所下降。各梯隊(duì)房企繼續(xù)保持分化是上半年最重要的關(guān)鍵詞。土地市場(chǎng)現(xiàn)“小陽春”從土地市場(chǎng)來看，上半年房企拿地態(tài)度整體先抑后揚(yáng)，部分城市疫情后土地市場(chǎng)快速復(fù)蘇，TOP11~20房企土儲(chǔ)去化快，投資強(qiáng)度最大，和樓市行情走勢(shì)一致，4、5月銷售TOP50的房企投資金額較上一季度上漲了50%，出現(xiàn)“小陽春”，并購占比下降，招拍掛和合作拿地成為主流。在廣州市場(chǎng)，2020年上半年， 廣州出讓宅地32宗，出讓面積200.85萬平方米。對(duì)于下半年，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將延續(xù)復(fù)蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或?qū)⒚黠@放緩。相對(duì)而言，核心一、二線城市仍有強(qiáng)勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升。
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2020年07月地產(chǎn)股飄紅里的半年指數(shù)
股漲幅為5.1%，一改上半年受到疫情影響的萎靡狀態(tài)，在下半年的頭一日就給出了強(qiáng)有力回應(yīng)。一位參加了6月30日萬科股東會(huì)的行業(yè)投資者樂觀表示，地產(chǎn)股一直被低估，此次普漲屬于估值回調(diào)，未來會(huì)有更好的表現(xiàn)，“昨天的地產(chǎn)股你愛理不理，今天的地產(chǎn)股你高攀不起”。但從TOP10房企上半年整體股市表現(xiàn)來看，除了保利和龍湖有小幅上漲外，其余所有房企均面臨著不同程度的下跌，碧桂園、融創(chuàng)、中海、華潤(rùn)更是較年初跌去了超過20%的市值。數(shù)據(jù)來源：交易所公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理銷售額數(shù)據(jù)均來源于《2020年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100o觀點(diǎn)月度指數(shù)》在昨日舉行的萬科股東會(huì)上，總裁祝九勝表示：“疫情從已經(jīng)發(fā)生的這半年來看，造成了實(shí)實(shí)在在的影響?！睋?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在疫情最嚴(yán)重時(shí)，售樓處關(guān)閉、工地停工對(duì)行業(yè)都是不小的打擊。但祝九勝透露，從最近數(shù)據(jù)來看，5月份出現(xiàn)一個(gè)好的反彈，是對(duì)前幾個(gè)月被壓抑消費(fèi)的一個(gè)短期集中釋放。觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的“2020年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”榜單顯示，雖然疫情的確給行業(yè)帶來了不少?zèng)_擊，但頭部房企依靠著出色的管理水平和調(diào)整能力，依然交出了不錯(cuò)的答卷。根據(jù)榜單，上半年全口徑銷售超過1000億元的房企達(dá)到13家，比去年同期增加1家，這說明疫情時(shí)期大型房企銷售修復(fù)時(shí)間更短，表現(xiàn)出來的韌性更強(qiáng)。1-6月TOP100房企總銷售金額51517.1億元，其中6月錄得總銷售額為14435.7億元，達(dá)到上半年峰值，同比增長(zhǎng)12.1%；繼5月后，銷售同比增速繼續(xù)為正。疫情對(duì)中小型房企的影響更大，行業(yè)集中度也相較去年進(jìn)一步提升。觀點(diǎn)指數(shù)的研究指出，今年1-5月（統(tǒng)計(jì)局并未發(fā)布6月全國(guó)商品房銷售額），TOP3房企的市占率達(dá)到了17%，而TOP10房企的市占率為33%。同時(shí)觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告亦顯示，隨著6月份中小型房企開始發(fā)力復(fù)蘇，TOP3房企市占率環(huán)比會(huì)有一定程度的下降，但同比仍然會(huì)進(jìn)一步提升。此外，6月份作為沖刺半年業(yè)績(jī)的最后機(jī)會(huì)，房企在這個(gè)月的表現(xiàn)一般都不錯(cuò)。尤其是今年受疫情影響上半年下滑較大的情況下，或多或少都需要在6月份做出一定的成績(jī)。以廣州為例，中原地產(chǎn)發(fā)布《廣州2020年6月樓市月報(bào)》報(bào)告指出，廣州6月整體市場(chǎng)熱度持續(xù)，成交量升價(jià)穩(wěn)。其中，新房市場(chǎng)成交在六月下半月出現(xiàn)明顯反彈，而二手房市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)復(fù)蘇的狀態(tài)。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，6月廣州新房網(wǎng)簽8952宗，環(huán)比大漲39%；網(wǎng)簽面積96.71萬平方米，環(huán)比大漲38%。除了樓市整體復(fù)蘇讓房企的錢袋子有了穩(wěn)定現(xiàn)金流以外，央行的“另類降息”也給保險(xiǎn)、銀行等金融行業(yè)帶來利好，對(duì)容易“錢荒”的房企來說亦是不錯(cuò)的補(bǔ)充。據(jù)央行官網(wǎng)6月30日消息，自7月1日起下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率，下調(diào)支農(nóng)、支小再貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，3個(gè)月、6個(gè)月和1年期支農(nóng)再貸款、支小再貸款利率分別為1.95%、2.15%和2.25%。再貼現(xiàn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%。同時(shí)，央行還下調(diào)金融穩(wěn)定再貸款利率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后，金融穩(wěn)定再貸款利率為1.75%，其中，延期期間利率為3.77%。央行的進(jìn)一步調(diào)整利息和房企們上半年韌性十足的表現(xiàn)，讓投資者們更有理由憧憬下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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2017年06月量增價(jià)跌 房企融資成本持續(xù)下行
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1至5月，房企境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)10%，平均發(fā)行利率較2019年下行1.2個(gè)百分點(diǎn)。截至6月18日，今年以來房企發(fā)債凈融資額達(dá)1490億元，比去年1-6月的479億元的三倍還多。 方正證券固收首席分析師齊晟表示，2020年以來，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行火熱。一方面，房企由于銷售回款困難，且存在大量借新還舊需求。同時(shí)，資金寬松，融資成本下降，為債券發(fā)行提供了有利條件。 近日萬科發(fā)行20億元公司債券。其中，品種一實(shí)際發(fā)行8億元，票面利率為3.20%；品種二實(shí)際發(fā)行12億元，票面利率為3.90%。 發(fā)債成本不斷下降的同時(shí)，不少房企下調(diào)存續(xù)期內(nèi)債券利率。萬科就于近期發(fā)布公告擬將“17萬科02”的后續(xù)兩年票面利率從4.54%調(diào)整至2.30%。6月初，萬科將5年期債券“17萬科01”的后兩年票面利率由4.5%下調(diào)至1.90%。此外，華夏幸福等對(duì)存續(xù)期內(nèi)債券利率進(jìn)行大幅下調(diào)操作。 關(guān)鍵看銷售 “利率下降為債券融資創(chuàng)造了有利條件，但投資者對(duì)地產(chǎn)債發(fā)行人的資質(zhì)要求較高，資質(zhì)較低的房企恐難以通過債券融資緩解資金壓力?！饼R晟指出。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，從目前情況看，融資成本下降的趨勢(shì)會(huì)延續(xù)。但下半年房企資金狀況主要看商品房的銷售情況，如銷售并不理想，資金鏈仍將偏緊。 業(yè)內(nèi)人士指出，隨著國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，銷售節(jié)奏將逐漸回歸常態(tài)，從二季度起全國(guó)商品房銷售面積或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)。全年或與2019年大體持平。若未來土地市場(chǎng)過熱，不排除在開發(fā)商融資層面進(jìn)行政策調(diào)節(jié)的可能。 “政策可進(jìn)行分類管控，按照開發(fā)銷售型、持有運(yùn)營(yíng)型等有所區(qū)分，分別制定相應(yīng)的控制指標(biāo)。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ソㄗh，開發(fā)銷售型仍可以按照原先的規(guī)模總量上限、整體控制比例，繼續(xù)做好相關(guān)安排，尤其要避免房企非理性高價(jià)拿地，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。對(duì)于持有運(yùn)營(yíng)型要加大支持力度，避免因資金鏈斷裂造成大量持有項(xiàng)目“爛尾”。
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2017年06月公積金存廢爭(zhēng)論猶存：25城再迎繳費(fèi)基數(shù)調(diào)整
存基數(shù)的下限，繳存基數(shù)下限一般是以當(dāng)?shù)氐淖畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，但也有地區(qū)是以當(dāng)?shù)芈毠ぴ缕骄べY的60%作為下限，例如，吉林市公積金繳存基數(shù)下限為2019年該市職工月平均工資的60%，即 3422.35元 。資深勞動(dòng)法專家左祥琦在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)指出，通常來說，公積金基數(shù)是否上調(diào)主要取決于當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平，多地上調(diào)公積金繳存上限顯示出去年全年工資收入呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)。但逐年上調(diào)并非“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”，“明年各地公積金繳存比例調(diào)整情況，還要看今年各地城鎮(zhèn)在職職工的工資水平”。左祥琦強(qiáng)調(diào)。泰州、昆明調(diào)整幅度超3000元在公積金繳存基數(shù)上限調(diào)整漲幅方面，各地差異較為明顯。從已經(jīng)公布調(diào)整方案的城市來看，上限增長(zhǎng)區(qū)間在1000―2000元的城市居多。另外，有兩座城市上限調(diào)整幅度超過3000元，分別是泰州與昆明。泰州今年公積金繳存基數(shù)上限上調(diào)3500元，繳存基數(shù)“天花板”達(dá)到21500元；排名第二的昆明公積金繳存基數(shù)上限比2019年提高了3453元，繳存“天花板”達(dá)到23516元。相比之下，吉林、石家莊、邯鄲三地上調(diào)的公積金繳存基數(shù)上限調(diào)整幅度則不足1000元。也有部分地方上限不做調(diào)整。6月22日，天津市住房公積金管理委員會(huì)稱，當(dāng)?shù)?020年度住房公積金繳存基數(shù)上下限不變?！俺擎?zhèn)在職職工工資是各地調(diào)整公積金繳存的唯一標(biāo)準(zhǔn)?！弊笙殓鶑?qiáng)調(diào)。換言之，各地公積金繳存基數(shù)上限漲幅不一，體現(xiàn)出各地工資水平增速的不均衡。另外，“公積金與社保不同，各地區(qū)各企業(yè)的公積金可繳存比例有一定可選擇的空間?！?左祥琦表示。根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，單位和職工住房公積金的繳存比例，上限不應(yīng)高于12%，下限不應(yīng)低于5%。不過，時(shí)代周報(bào)記者注意到，按照去年的住房公積金繳存調(diào)整方案，北上廣深四個(gè)一線城市中上海成為一個(gè)特例。上海市職工本人和單位住房公積金繳存比例為各5%―7%。這是否意味著上海企業(yè)公積金繳存比例低？在左祥琦看來，“這并非說明該地區(qū)的繳存比例偏低，而是指上海的企業(yè)，在公積金方面繳存比例可選擇的空間較小”。更多影響高收入人群住建部、財(cái)政部、央行近日聯(lián)合發(fā)布《全國(guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》顯示，2019年，全國(guó)實(shí)際繳納公積金的職工人數(shù)約為1.49億人。公積金繳存基數(shù)上限調(diào)整后，哪些人群受到的影響較大？根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。這意味著，繳存基數(shù)上限調(diào)整，對(duì)于收入水平已經(jīng)超過公積金繳存基數(shù)上限的人群影響更大。原因在于，這部分人群雖然收入水平較高，但公積金仍只能按照公積金繳存基數(shù)上限數(shù)額進(jìn)行繳納。對(duì)于收入未超過公積金繳存基數(shù)上限的人，若自身上一年工資水平未發(fā)生變化，那么繳存額度不會(huì)發(fā)生改變?！案叩模üe金繳存）上限意味著公司在住房公積金儲(chǔ)蓄方面會(huì)花費(fèi)更多的資金，這也會(huì)為企業(yè)帶來一定負(fù)擔(dān)。”一位資深人力資源從業(yè)人員告訴時(shí)代周報(bào)記者。但在實(shí)際操作中，有些企業(yè)存在打“擦邊球”的現(xiàn)象。該從業(yè)者告訴時(shí)代周報(bào)記者，如果員工的工資中包含交通補(bǔ)助、獎(jiǎng)金等，有的企業(yè)只按照基本工資為員工繳納公積金?！斑@種做法是不合規(guī)的?！秳趧?dòng)法》已經(jīng)明確規(guī)定，工資總額包含計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼等。”左祥琦說。多地放寬公積金政策當(dāng)下，公積金存廢爭(zhēng)論余音未了，疊加疫情沖擊，各地相繼加大公積金的惠民力度。在此背景下，公眾對(duì)今年各地的公積金新政給予了更多關(guān)注。時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有沈陽、孝感等20余地對(duì)公積金政策進(jìn)行了調(diào)整，其中多地在貸款、租房提取限額等方面放寬了限額。在貸款方面，武漢、孝感兩地公積金使用已經(jīng)實(shí)現(xiàn)互認(rèn)互貸。在租房提取限額方面，今年4月沈陽提出，提高當(dāng)?shù)刈赓U住房提取限額，市區(qū)內(nèi)限額由1200元/月提高至1400元/月。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年以來，多地公積金政策出現(xiàn)明顯的放松，額度放寬、使用上更趨于便民，“這并不是受今年疫情沖擊所致，從2019年開始，公積金政策就已呈現(xiàn)出明顯的、相對(duì)寬松的趨勢(shì)，更好地支持個(gè)人的購房、租房需求?！弊笙殓赋觯骸肮e金存在的最主要目的就是支持城鎮(zhèn)在職職工的買房需求，目前在申請(qǐng)流程以及限額方面，各地情況不一，因此有一些人轉(zhuǎn)而選擇商業(yè)貸款買房，這也是目前各界‘公積金存廢之爭(zhēng)’的爭(zhēng)論點(diǎn)之一?！睋?jù)悉，住房公積金超過五年的貸款利率是3.25%，五年以下的貸款利率為2.75%，而商貸的利率一般在5%左右?！度珖?guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》顯示，2019年發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款286.04萬筆，比上年增長(zhǎng)13.25%；發(fā)放金額12139.06億元，比上年增長(zhǎng)18.79%。但值得注意的是，2019年末，住房公積金個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率僅為15.61%?！白》抗e金貸款只有繳存了公積金的職工才有貸款資格，但公積金的受用人群僅為城鎮(zhèn)在職職工。此外，公積金貸款有最高額度的限制，部分人的住房公積金貸款額度并不夠。”左祥琦說。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，公積金使用方面的審批流程還有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化。“住房公積金的發(fā)放時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，部分開發(fā)商由于公積金貸款會(huì)影響自身的到賬速度，因此不愿意客戶用公積金貸款買房。政策應(yīng)該鼓勵(lì)公積金與開發(fā)商之間的相關(guān)合作?！眹?yán)躍進(jìn)說。
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2020年06月公建能耗限額將納入考核標(biāo)準(zhǔn)
納入電耗限額管理，占全市公共建筑面積比為47%，用電量整體呈下降趨勢(shì)?！半S著電耗限額管理工作的深入，在執(zhí)行中出現(xiàn)了一些新問題?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，主要是確定電耗限額的基準(zhǔn)年較早，需要隨著時(shí)間推進(jìn)及時(shí)調(diào)整更新。同時(shí)，受條件限制，當(dāng)時(shí)僅對(duì)電耗進(jìn)行考核，需要完善全能耗考核。為破解老辦法遇到的新問題，也為了持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，此次對(duì)管理辦法進(jìn)行了修訂。相較于老版，新版管理辦法有何不同？記者注意到，一個(gè)明顯的變化就是公共建筑電耗限額的計(jì)算方法。新版管理辦法提出，公共建筑電耗限額依據(jù)本建筑歷史用電量和本市同類型建筑單位面積電耗平均水平確定，取兩者中的相對(duì)較小值。換句話說，在不超過同類型建筑平均水平的前提下，電耗限額計(jì)算所依據(jù)的歷史年度可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整。類似的，公共建筑能耗限額依據(jù)建筑面積和本市同類型建筑能耗指標(biāo)確定。將公共建筑能耗限額納入考核標(biāo)準(zhǔn)，是此次的第二個(gè)變化。新版管理辦法規(guī)定，每年度，市住建委將根據(jù)上一年度實(shí)施對(duì)象的限額執(zhí)行情況，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)實(shí)施對(duì)象進(jìn)行考核，確定考核優(yōu)秀和考核不合格建筑，并通過官網(wǎng)向社會(huì)公布。其中，考核優(yōu)秀建筑是指本年度用電量不超限額且單位面積電耗在同類型建筑中處于前5%的建筑。考核不合格建筑是指本年度用電量超出電耗限額20%，同時(shí)超過能耗限額20%的建筑。根據(jù)規(guī)定，考核不合格的公共建筑，不得參評(píng)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)。而考核不合格的公共建筑的所有權(quán)人、運(yùn)行管理單位或使用單位，當(dāng)年不得參加市、區(qū)級(jí)文明機(jī)關(guān)、文明單位、能效領(lǐng)跑者評(píng)選。同時(shí)，連續(xù)兩年考核不合格的，市城市管理委將其優(yōu)先列入有序用電范圍，住建行政主管部門將根據(jù)《北京市民用建筑節(jié)能管理辦法》相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，處3萬元以上10萬元以下罰款。
