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2019年10月11月1日起 多地調整住房公積金政策
體思路。整體而言，公積金政策的收緊與放松并存。中原地產首席分析師張大偉表示，各地公積金政策調整略有不同，三線城市有明顯寬松，但北京等一二線城市則持續(xù)收緊，包括北京、西安、天津等城市均約束貸款上限。部分地區(qū)針對剛需購房者有所“傾斜”，如鄭州、成都、石家莊等城市提高了公積金貸款上限。部分城市對貸款期限有所延長，以降低購房者還款壓力。成都規(guī)定，11月起，申請再交易房貸款的，貸款期限最長為30年，且不能超過抵押房產剩余的土地使用權年限。取消原“申請再交易房貸款的，貸款期限加所購住房樓齡不超過30年”的規(guī)定。武漢也將存量房最長貸款期限延長10年至30年。多地政策調整包括簡化貸款手續(xù)，減少材料提供等。比如，深圳在11月1日實施的新政中明確取消“與單位終止勞動關系證明”“失業(yè)證明”等，職工的失業(yè)證明數據直接通過政府信息共享等平臺查詢驗證。湖州規(guī)定，公積金貸款人申報貼息將不再需要出具收入證明，打印申請表格后帶上相關資料，只需跑一次即可辦理。規(guī)范公積金提取范圍值得注意的是，多地住房公積金政策對公積金提取范圍進行了更新，可提取范圍不斷擴大。不僅在職工購房方面發(fā)揮作用，在人口凈流入的大城市，也不斷加大對住房租賃支持力度。深圳規(guī)定，對屬于市住房保障主管部門確定的基本保障對象在租房提取額度上予以適度傾斜，每月可提取實際住房租金支出，且不超過職工住房公積金賬戶余額。屬于基本保障對象的職工，可以選擇每月按實際房租提取公積金，也可以選擇按不超過當月應繳存額的65%提取公積金。嚴躍進稱，總體上看，住房公積金政策會更注重對剛需的保障作用。對于部分違規(guī)提取公積金的做法，后續(xù)會有一些管控。張大偉表示，公積金本意為職工互助基金，意在幫助低收入群體，但目前公積金政策上限額度太低，遠不能支撐剛需貸款。針對這一情況建議，首先應對申請公積金貸款的住房有面積要求，對改善戶型限制使用；其次，公積金貸款不應允許名下已有物業(yè)的購房者再次使用，對于“賣一買一”也應有一定限制。
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2019年10月住建部：買賣租借執(zhí)業(yè)資格證書等“掛證”行為從重處罰
法應當由住房和城鄉(xiāng)建設部實施的工程建設行政處罰，包括下列內容：對住房和城鄉(xiāng)建設部核準資質的工程勘察設計企業(yè)、建筑施工企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)處以停業(yè)整頓、降低資質等級、吊銷資質證書的行政處罰；對住房和城鄉(xiāng)建設部核發(fā)注冊執(zhí)業(yè)證書的工程建設類注冊執(zhí)業(yè)人員，處以停止執(zhí)業(yè)、吊銷執(zhí)業(yè)資格證書的行政處罰；其他應當由住房和城鄉(xiāng)建設部實施的行政處罰?！掇k法》規(guī)定，當事人有下列情形之一的，應當依法在《裁量基準》相應檔次內從重處罰。情節(jié)特別嚴重的，可以按高一檔次處罰。工程勘察設計企業(yè)、建筑施工企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)在發(fā)生建設工程質量、安全事故后2年內再次發(fā)生建設工程質量、安全事故且負有事故責任的；工程勘察設計企業(yè)、建筑施工企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)對建設工程質量、安全事故負有責任且存在超越資質、轉包（轉讓業(yè)務）、違法分包、掛靠、租借資質等行為的；注冊執(zhí)業(yè)人員對建設工程質量、安全事故負有責任且存在注冊單位與實際工作單位不一致，或者買賣租借執(zhí)業(yè)資格證書等“掛證”行為的；工程勘察設計企業(yè)、建筑施工企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員多次實施違法行為,或在有關主管部門責令改正后，拒不改正，繼續(xù)實施違法行為的。應當依法在《裁量基準》相應檔次內從重處罰。情節(jié)特別嚴重的，可以按高一檔次處罰?！掇k法》強調，住房和城鄉(xiāng)建設部依照法律法規(guī)、本辦法和《裁量基準》實施行政處罰，不影響地方住房和城鄉(xiāng)建設主管部門依法實施罰款等其他種類的行政處罰。依法應當由住房和城鄉(xiāng)建設部作出行政處罰，并需要處以罰款的，由地方住房和城鄉(xiāng)建設主管部門作出罰款的行政處罰。工程建設違法行為導致建設工程質量、安全事故，須由住房和城鄉(xiāng)建設部實施行政處罰的，事故發(fā)生地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當在事故調查報告被批準后7個工作日內向上一級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門提出行政處罰建議，并移送案件證據材料；省級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門收到下一級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門上報的處罰建議后，應當在7個工作日內向住房和城鄉(xiāng)建設部提出行政處罰建議，并移送案件證據材料。
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2019年10月住建部：上半年排查出4241個建筑施工項目存違法行為
廳關于2019年上半年建筑工程施工轉包違法分包等違法行為查處情況的通報各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳，直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(管)委，新疆生產建設兵團住房和城鄉(xiāng)建設局：現(xiàn)將2019年上半年各地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門上報的建筑工程施工轉包違法分包等違法行為查處情況通報如下：一、基本情況按照我部嚴厲查處建筑工程施工轉包違法分包等違法行為工作要求，全國31個省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產建設兵團均向我部報送了2019年上半年建筑工程施工轉包違法分包等違法行為查處情況(查處匯總情況見附件)。各地排查項目142910個，涉及建設單位101939家、施工單位113298家。二、違法行為查處情況(一)違法行為類別情況。各地共排查出4241個項目存在各類建筑市場違法行為。其中，存在違法發(fā)包行為的項目384個，占違法項目總數的9.05%；存在轉包行為的項目117個，占違法項目總數的2.76%；存在違法分包行為的項目187個，占違法項目總數的4.41%；存在掛靠行為的項目48個，占違法項目總數的1.14%；存在“未領施工許可證先行開工”等其它市場違法行為的項目3505個，占違法項目總數的82.64%。各地查處有違法行為的建設單位1655家；有違法行為的施工企業(yè)3064家，其中，有轉包行為的企業(yè)119家，有違法分包行為的企業(yè)182家，有掛靠行為的企業(yè)35家，有出借資質行為的企業(yè)28家，有其它違法行為的企業(yè)2700家。(二)處罰類別情況。各地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門對存在違法行為的企業(yè)和人員，分別采取停業(yè)整頓、吊銷資質、限制投標資格、沒收違法所得、責令停止執(zhí)業(yè)、吊銷執(zhí)業(yè)資格、罰款等一系列行政處罰或行政管理措施。其中，責令停業(yè)整頓的企業(yè)162家，吊銷資質的企業(yè)4家，限制投標資格的企業(yè)70家，給予通報批評、誠信扣分等處理的企業(yè)1164家；責令停止執(zhí)業(yè)1人，給予通報批評615人；罰款總額28562.73萬元(含個人罰款633.28萬元)。(三)各地查處工作情況。從各地查處的違法工程項目數量看，重慶(樓盤)、江蘇、四川(樓盤)3省(市)查處力度較大，分別查處項目535個、500個、496個(見圖1)。 從查處的轉包、違法分包等4類違法行為看，浙江、山西、江蘇3省查處項目相對較多(見圖2)。 從行政罰款的金額看，重慶、江蘇、河南3省(市)處罰力度較大(見圖3)。 對以上查處工作力度大、位居前列的省、直轄市予以表揚。請各地進一步提高思想認識，嚴格按照有關要求，繼續(xù)嚴厲打擊建筑工程施工轉包違法分包等違法行為，加大對各類違法行為的查處力度，加強對市、縣級建設主管部門工作的督查，進一步明確工作責任人，加強數據核實、把關，于每季度結束后10日內及時將本行政區(qū)域內統(tǒng)計數據和基本情況報我部建筑市場監(jiān)管司。
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2019年10月前9月調控繼續(xù)趨嚴 四季度房價漲幅或進一步回落
，無疑會加速推盤去化，但市場可能并不會因此出現(xiàn)過熱情況。但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或將進一步回落。前9月調控415次刷新歷史記錄國家統(tǒng)計局數據顯示，2019年1～8月全國房地產開發(fā)投資84589億元，增速回落0.1個百分點至10.5%，為年內最低，降溫明顯。今年4月19日，中央政治局會議重申“房住不炒”，要求落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制；7月30日，中央政治局會議繼續(xù)強調“房住不炒”，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。對比兩次會議內容，對長效機制的表述從“調控”變?yōu)椤肮芾怼?，并首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的說法。中指研究院認為，7月30日的中央政治局會議確定了三、四季度的政策基調，對市場情緒、地方政府后續(xù)政策的跟進起到了關鍵引導作用。三季度市場整體調整預期將進一步強化，會議在基調和作用方面與去年同期的中央政治局會議存在相似之處。另外，地方政府緊縮政策數量在三季度達到階段高點，調控緊盯市場變化及時調整的特點仍比較明顯。整體來看，地方調控力度在7、8月份明顯加強，9月份有所減弱。如蘇州進一步升級了限購政策，合肥升級土拍政策，部分城市房貸利率上浮水平繼續(xù)回升，各地公積金政策密集調整，多地強化房地產市場監(jiān)管等。據中原地產研究中心統(tǒng)計，2019年前9個月各地合計出臺房地產調控政策達到415次，去年同期這一數字為385次。這意味著，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。中原地產首席分析師張大偉認為，2019年是房地產政策出臺最密集的年份，而在房地產政策內容里，過去很少提及的房地產金融風險在2019年來被密集提及。累計看，中央各部委在2019年來累計已經發(fā)布過25次講話或政策，要求注意防范房地產金融風險。對于四季度的展望，中指研究院表示，金融政策將貫穿始終，在四季度仍然會繼續(xù)延續(xù)。另外，一方面，部分城市的調控緊盯市場變化存在適度升級的可能；另一方面，部分城市通過局部優(yōu)化現(xiàn)有政策，繼續(xù)精準保障首套自住購房需求。房價漲幅收窄成交規(guī)模穩(wěn)中略降今年以來，受高價地項目集中入市等推動的結構性因素影響，商品房銷售價格仍保持較快上漲，但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或將進一步回落。中國房地產指數系統(tǒng)對100個城市的全樣本調查數據顯示，今年9月，百城新建住宅均價15051元/平方米，環(huán)比上漲0.31%，漲幅已連續(xù)11個月運行在0.4%以內；同比上漲3.56%，漲幅連續(xù)11個月收窄，整體價格表現(xiàn)平穩(wěn)。累計來看，2019年1~9月百城住宅價格累計上漲2.54%，漲幅較去年同期收窄1.51個百分點。今年以來各季度住宅價格累計漲幅較去年同期均有所收窄，其中三季度價格累計上漲1.08%，較去年同期收窄0.3個百分點。成交方面，重點城市規(guī)模穩(wěn)中略降。中指研究院統(tǒng)計顯示，今年前三季度，重點城市商品住宅成交面積同比穩(wěn)中有降，三季度整體趨穩(wěn)，近期市場調整壓力加大。據初步統(tǒng)計，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交面積同比下降1.6%，其中三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模約3210萬平方米，同比增長0.2%。中指研究院認為，8月以來行業(yè)金融層面監(jiān)管加強，疊加3~4月一二線市場銷售端的回暖導致需求后續(xù)釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，8~9月重點城市成交規(guī)模同比均下降，“金九”成色不足。二手房方面，2019年1~8月10大城市二手房成交套數同比增長12.9%，其中7~8月二手房成交20.6萬套，同比增長10.3%，半數城市成交同比增長。億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經濟新聞》記者，四季度市場應該還會面臨僵持局面，因為多數城市的去化周期還是比較短的，大部分一二線城市去化周期都在12個月上下，三四線城市多在18個月上下。而目前無論是從供給端還是需求端看，都是相對比較疲弱的，兩端不會出現(xiàn)突然大的變化。三線樓市下滑四季度將繼續(xù)調整從城市看，總體為一線城樓市增長、二線平穩(wěn)、三線下滑。據中指研究院統(tǒng)計，2019年1~9月一線城市商品住宅月均成交面積為58萬平方米，同比增長19.9%。不過，8~9月需求釋放節(jié)奏開始放緩，市場出現(xiàn)調整。二線代表城市前三季度成交面積約80萬平方米，同比下降0.6%，三季度成交同比增長1.9%，整體成交規(guī)模趨于穩(wěn)定，內部市場延續(xù)分化格局。值得注意的是，50個重點城市中近八成的三線代表城市位于長江和珠江三角地區(qū)，該類城市在嚴厲的政策下，市場調整態(tài)勢延續(xù)，帶動整體三線代表市場同比下降。前三季度，三線代表城市成交面積同比下降9.7%。其中，三季度月均成交面積在34萬平方米左右，同比下降約3.6%，揚州、三明同比降幅均在60%以上。中指研究院表示，展望四季度，三四線代表城市由于前期需求存在透支后期增長乏力，市場將延續(xù)調整態(tài)勢，同時一、二線城市市場規(guī)模隨著市場環(huán)境的收緊及需求釋放放緩，也將面臨一定調整壓力，四季度整體市場承壓。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，四季度房企推盤力度比較大，還是走降價促銷的銷售策略，這在交易數據上應該是有回升，但回升幅度也是有限的。一方面政策面暫時不會有改變，而需求端也很難說完全釋放，四季度只能說可能會有一個溫和的小復蘇。川財證券研報指出，考慮到三季度銷售市場有所降溫，預計不少房企在四季度的推盤速度可能會略為加快，但在房地產行業(yè)調控政策仍然持續(xù)的大環(huán)境下，預計今年四季度房地產銷售市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的可能性較低。
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2019年10月一周內四地限購松綁 樓市調控分化加劇
件?！痹谝虺鞘┎叩恼{控主思路下，多個城市對此前限購政策作出調整。時代周報記者不完全梳理，今年內，已有青島濱海新區(qū)、杭州、珠海、上海臨港、南京高淳和六合區(qū)、天津、三亞等多地以直接或人才落戶方式對限購政策進行調整；越來越多的城市正在尋求調整的合適時機。已經現(xiàn)出端倪的包括衡陽、廣州、佛山等地，北京和阜陽等地則在土地出讓端取消限價?！笆芙洕滦?、財政收支壓力，以及房地產市場下行等因素影響，各地選擇了以打‘擦邊球’的方式松動調控?！闭銏髠髅降禺a研究院院長丁建剛對時代周報記者表示，“地方政府對下行的預判更為敏感和準確?！钡珜τ诙嗟卦诜潘烧{控中普遍選擇的人才落戶方式，中原地產首席分析師張大偉提出了不同意見?！拔瞬艖撌怯卯a業(yè)，用政府提供的住宅或租賃公寓，而不是把人才推入商品房市場。這樣的政策明顯對于購房者更有吸引力?！痹谥袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業(yè)強看來，當前房地產政策主基調依然是維護市場穩(wěn)定，政策的松動有可能推動房地產市場的轉暖，但如果市場出現(xiàn)過熱，甚至是局部市場過熱都會引起調控政策的加碼。”?四地接連放松限購10月15日，南京市六合區(qū)取消外地人購房“三年內累計兩年社保或個稅證明”限制的消息傳出。隨后，記者向該區(qū)不動產登記中心處咨詢坐實了該消息。南京市六合區(qū)房產監(jiān)察大隊對時代周報記者坦承，媒體傳出的“非戶籍人口在六合區(qū)購房僅需暫住證和勞動合同”屬實。同日，天津市發(fā)改委發(fā)布《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發(fā)展的政策措施(試行)》（以下簡稱《措施》）征求意見的公告，擬在濱海區(qū)中關村科技園和寶坻區(qū)中關村科技城內承接北京非首都功能紓解項目，非天津市戶籍職工在天津無住房即可購買一套住房。截至10月21日，《措施》已完成征求意見，時代周報記者撥打天津市發(fā)改委辦公室電話，未有人接聽。公司在天津有分支機構的林先生告訴時代周報記者：“目前有中介表示，花費1.5萬―1.6萬元就可搞定在規(guī)定區(qū)域內的工作證明。據說最近咨詢的還挺多，也新增了不少落戶?！?0月18日，經常上演政策虛實反轉的燕郊也傳出新的消息—對于搬遷到副中心的北京行政辦公人員、國企央企在北三縣的分支機構人員和北三縣的高科技技術企業(yè)員工，只要在燕郊無住房即可購買一套商品房。截至10月21日，“燕郊政策”未得到核實。時代周報記者向三河市住建局多次撥打電話，均未有人接聽。燕郊一房產中介人員告訴時代周報記者：“現(xiàn)在有的樓盤是這樣對外宣傳，但還沒有官方的文件出來?！迸c此同時，另一熱門地區(qū)三亞的樓市調控也有了新動向。10月19日，據12345政府服務熱線管理辦公室回復：大專以上人才、在三亞實際工作一年且繳納一年社保及個稅的，可在海南購買一套房產。另有消息稱：實際引進并在三亞工作但尚未落戶的各類人才，符合瓊人才局通【2019】24號文件精神繳納個人所得稅或社會保險，本人可申請購買1套住房。10月19日，三亞住建局回應時代周報記者稱：“這是原本就有的人才支持方案，三亞也是根據省廳文件出的補充文件?！睋ぃ衲?月，海南省住建廳、省委人才發(fā)展局聯(lián)合出臺了《關于完善人才住房政策的補充通知》，《通知》表示：引進人才自落戶之日起，購買商品住宅享受本地居民同等待遇，柔性引進的高層次人才經認定也可享受同等待遇；另外，未在海南落戶，但符合《通知》規(guī)定條件的引進人才，可在海南購買1套住房，并享受相關住房信貸支持政策。在因城施策、發(fā)揮城市主體責任的調控思路下，政策變動符合整體房地產市場調控思路。王業(yè)強表示，“壓力過大的城市放松前期過緊的限購政策，更多地采取市場化的調控方式，這是建立房地產長效機制的必然選擇?！闭咿D向“雙向調控”對于政策變動城市來說，分別有不同的壓力?！叭ツ暌詠?，六合區(qū)成交量呈現(xiàn)下行狀態(tài)，目前庫存量在南京全市范圍內都處于高位?！笨硕鹛K州房產測評機構專家戈文問接受時代周報記者采訪時表示。另據諸葛找房數據，截至9月份六合區(qū)新建商品住宅可售套數為5299套，相較于去年同期的3061套，庫存壓力較大。對天津來說，政策僅涉及寶坻區(qū)的中關村科技園區(qū)和濱海新區(qū)的中關村科技城，范圍較小?！澳暇┝蠈倨h地區(qū)，天津政策變動的兩個區(qū)域也較偏遠，房地產市場活躍度較低，預計政策變動影響較小?！睆埓髠フf。但燕郊是北京“睡城”，三亞也是以往房地產調控一向嚴厲的地區(qū)，兩地政策變化引起的波瀾較大。根據某房產自媒體表述：在實施定向松綁之后，燕郊地區(qū)的房價較之前上漲了20%―30%，原先售價2萬元每平方米的樓盤價格可能會上調到2.4萬―2.5萬元/平方米?！叭齺喺叻潘捎绊懞艽?。”張大偉表示，“燕郊則可能謠傳屬性偏大。在下行壓力下，市場存在較大的松綁需求，所以炒作了這種氣氛。”經濟壓力也是促使各地調整政策的原因。“三季度增速進一步下滑到6.0%，房地產投資增速也在下調。要維持房地產市場穩(wěn)定，對于宏觀經濟穩(wěn)定，尤其是防范金融市場風險具有重要意義。因此，房地產限購政策的邊際調整是必然?！蓖鯓I(yè)強指出。在市場方面，諸葛找房數據研究中心分析師國仕英曾向時代周報記者表示，今年“金九”明顯不如往年活躍，另外，房企打折促銷、以價換量是今年“金九”成交略有上漲的主因。從最近幾個月數據來看，全國商品房銷售價格自7月達到高點后連續(xù)兩個月下降，根據諸葛找房提供的數據簡單測算，9月全國商品房銷售價格環(huán)比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅銷售價格環(huán)比8月下降0.4%，比7月下降2.85%，以價換量策略取得了9月銷售數據的好轉?！敖衲攴康禺a市場仍將以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標。當前各地政策在滿足合理住房需求的同時，也注重對非理性需求的抑制。比如天津也擬對所購住房設置限售期?！?有關機構表示，預計未來在堅持“房住不炒”、“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”的基調下，如果局部出現(xiàn)過熱，政策也會跟進微調。
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2019年10月多地加快供地節(jié)奏 住宅用地成交量倍增
局面仍在延續(xù)，中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示：截至19日，9月份以來成交價格超過10億的地塊合計52宗。從這52宗土地看，22宗地塊是底價成交，占比高達42%，刷新年內最高紀錄。同時，只有20宗地塊的溢價率超過10%。中原地產首席分析師張大偉分析認為：7月份開始，連續(xù)出臺的收緊信托與境外融資政策，均對房地產企業(yè)拿地政策造成了一定影響。8月份，全國熱點的70大城市合計土地成交1057宗，成交土地金額2501億，土地成交溢價率只有8%，相比之前幾個月明顯下調。“相比今年二季度，下半年開始房地產企業(yè)收緊了拿地步伐，針對非熱點土地關注度減少”。張大偉分析認為，融資收緊預期下，房企拿地意愿退燒。從土地成交情況看，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率8、9月份均出現(xiàn)了下調現(xiàn)象。有業(yè)內人士表示，從最近3個月的房地產供地數據來看，盡管前8月全國房地產和住宅用地供應同比有所減少，但減幅逐月收窄;重點城市中，一線城市房地產和住宅用地供應同比保持增加態(tài)勢，且增幅逐月擴大。該人士認為，這意味著我國房地產用地供應總體穩(wěn)定，房地產市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，各地尤其是一線城市緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴格對照今年年初自然資源部制定的住宅用地“五類”調控目標，積極推進土地供應，“因城施策”、“分類調控”效果逐漸顯現(xiàn)?？硕鹧芯恐行姆治鰩燅R千里分析認為，就政策層面上來看，雖然國家持續(xù)收緊房企融資政策，但“三穩(wěn)”目標并未改變，各地也根據當地實際情況出臺政策進行調節(jié)。他預測，“在一二線城市土地供應量紛紛大增的帶動下，9月份土地成交量價預計會出現(xiàn)一定的回升”。
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2019年10月農村集體經營性建設用地入市相關細則正在制定
通過《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。其中，集體經營性建設用地入市流轉是本次修法的重點。多位地產和金融行業(yè)人士表示，非常關注集體建設土地入市相關配套行政法規(guī)的制定信息和相關細節(jié)。相關細則有待明確此前我國《土地管理法》規(guī)定，農村土地必須征收轉變?yōu)閲行再|土地后才能入市交易。同時，修正前的《土地管理法》第43條規(guī)定，任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地。在本次修正案中，該條被刪除。自然資源部法規(guī)司司長魏莉華在相關新聞發(fā)布會上表示，這次新修改的土地管理法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。規(guī)定農村集體建設用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。一位土地領域專家對中國證券報記者表示，修正案關于農村集體建設用地的新內容意味著，農村集體經濟組織作為土地所有權主體，可以出讓或出租集體建設用地使用權，直接可以向市場供應農村集體建設用地，使用者獲得的是集體建設用地使用權。使用者在取得農村集體建設用地后，與取得國有土地一樣，都可以通過轉讓、互換、抵押的方式再次轉讓農村集體建設用地使用權。不過，在一些投資人士看來，與國有建設土地出讓的整個流程都有較成熟的法律法規(guī)相比，集體建設用地入市還有很多細節(jié)尚未明確。例如，可供入市的集體建設用地是存量土地還是增量土地？如何理解工業(yè)、商業(yè)等經營性用途？工業(yè)和商業(yè)的定義中是否包括房地產行業(yè)？土地入市后產權如何分割？土地入市如何享有抵押權益？這些都有待于相關法規(guī)的出臺?；虺煞€(wěn)定房市“利器”本次修法前，相關部門已經在全國33個市(縣)區(qū)域內進行改革創(chuàng)新試點。試點地區(qū)集體土地入市用途各異，工商業(yè)生產、教育乃至租賃住宅建設均有涉及。不過，近期北京市大興區(qū)的三宗地塊的試點頗為引人注目，這三宗地塊明確將用于共有產權住房建設，且近期一宗地塊已經入市成交。今年9月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網信息顯示，三塊用地入市試點用于共有產權住房建設的集體建設用地的一宗——集體建設用地區(qū)級統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊已經入市成交，成交價格為15.13億元，為起始價成交。地塊建設用地面積47891.78平方米，預計可以提供1千多套共有產權房。此次共有產權房的價格為2.9萬元/平方米(含全裝修費用)，該項目預計2022年下半年入市。和國有土地出讓一樣，該用地使用權出讓的年限為70年。為何北京大興區(qū)的三塊試點土地能夠成為共有產權住房用地？房產公號“京房字”曾分析指出，突破口或許來自于相關規(guī)劃。去年發(fā)布的北京新總規(guī)對于職住平衡有了更細致要求，大興這類平原多點地區(qū)，職住用地比應該是1：2，即1萬平方米的產業(yè)用地，要配2萬平方米的住宅用地。但大興區(qū)尤其是亦莊，是產業(yè)比較集中的區(qū)域，目前的職住用地比倒掛，居住用地明顯不足。利用集體建設用地建設住宅，不但可以探索集體建設用地入市的試點改革，而且還可以緩解目前倒掛的職住用地比。此外，共有產權住房完全是為了滿足剛需，且購買與份額轉讓中受到嚴格限制，也杜絕了利用政策套利的可能性。有地產人士指出，從北京市的試點來看，在一些住房土地供應緊張、地價房價高漲的地區(qū)，未來在符合相關法規(guī)的前提下，不排除存在部分集體建設土地入市用于政策性住房，從而增加供應平抑房價的可能性?！氨本┦械脑圏c是否有可復制性，還有待進一步觀察，也有待于相關法規(guī)出臺后的細則。”一位法律界人士表示。也有房地產人士指出，從目前大興區(qū)情況來看，集體建設用地面積占全區(qū)土地面積比例不足10%，且大部分還是宅基地，實際上可以入市的集體經營性建設用地很少。大興區(qū)這一嘗試目前不會對當地房地產市場產生太大影響。
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2019年10月多地加快供地節(jié)奏 住宅用地成交量倍增
局面仍在延續(xù)，中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示：截至19日，9月份以來成交價格超過10億的地塊合計52宗。從這52宗土地看，22宗地塊是底價成交，占比高達42%，刷新年內最高紀錄。同時，只有20宗地塊的溢價率超過10%。中原地產首席分析師張大偉分析認為：7月份開始，連續(xù)出臺的收緊信托與境外融資政策，均對房地產企業(yè)拿地政策造成了一定影響。8月份，全國熱點的70大城市合計土地成交1057宗，成交土地金額2501億，土地成交溢價率只有8%，相比之前幾個月明顯下調?！跋啾冉衲甓径?，下半年開始房地產企業(yè)收緊了拿地步伐，針對非熱點土地關注度減少”。張大偉分析認為，融資收緊預期下，房企拿地意愿退燒。從土地成交情況看，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率8、9月份均出現(xiàn)了下調現(xiàn)象。有業(yè)內人士表示，從最近3個月的房地產供地數據來看，盡管前8月全國房地產和住宅用地供應同比有所減少，但減幅逐月收窄;重點城市中，一線城市房地產和住宅用地供應同比保持增加態(tài)勢，且增幅逐月擴大。該人士認為，這意味著我國房地產用地供應總體穩(wěn)定，房地產市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，各地尤其是一線城市緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴格對照今年年初自然資源部制定的住宅用地“五類”調控目標，積極推進土地供應，“因城施策”、“分類調控”效果逐漸顯現(xiàn)?？硕鹧芯恐行姆治鰩燅R千里分析認為，就政策層面上來看，雖然國家持續(xù)收緊房企融資政策，但“三穩(wěn)”目標并未改變，各地也根據當地實際情況出臺政策進行調節(jié)。他預測，“在一二線城市土地供應量紛紛大增的帶動下，9月份土地成交量價預計會出現(xiàn)一定的回升”。
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2019年10月房貸利率執(zhí)行：各地月供變化不大 地產股大漲
到，從各地在執(zhí)行LPR貸款利率后的數據看，月供額的變動非常小，基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。月供影響不大在發(fā)布LPR機制之初，部分房地產中介就以此為噱頭宣揚“房貸利率將上漲”。但據上海易居房地產研究院的報告，14個城市10月份LPR貸款利率下的月供變動并不大，合肥、重慶、海口、無錫、珠海等城市幾無變化，佛山還出現(xiàn)了下降。從城市級別劃分來看，易居研究院統(tǒng)計顯示，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點。同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點。而三四線城市方面略有下降，3個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。同時，3個三四線城市二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。整體看，統(tǒng)計的14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，月供額的變動非常小，基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現(xiàn)象?？硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉向《每日經濟新聞》記者表示，從實際來看，LPR在各地的加點標準依然是因城施策，最終結果有的比基準利率時期低一些，有的高一些，但總體是穩(wěn)定的。在8月20日舉行的國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長劉國強曾表示，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。但可以肯定的是，房貸的利率水平不下降。這是因為，一方面，“房子是用來住的、不是用來炒的”的目標定位不能偏離；另一方面，要避免把房地產工具化，不將其作為刺激經濟的手段。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從近期房貸市場的政策面看，“房住不炒”是重要的指導思想，這也決定了房貸政策短期內不會放松。但后續(xù)隨著金融環(huán)境的進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。地產股飄紅“房貸掛鉤LPR是利率市場化的一部分，政策本身是中性的，對于普通購房者來說，當前最為關心的話題還是房價的漲跌而非利率掛鉤政策的變化?！毙の臅哉J為。雖然對購房者來說無關痛癢，但資本市場對LPR機制的落地似乎更加關注。今日（10月8日），A股的地產大漲。據Wind，在申萬一級行業(yè)中，房地產板塊以今日1.99%的漲幅、4.1億元的主力資金凈流入額排名第三。其中，世榮兆業(yè)以7.51%的漲幅領漲行業(yè)，報收8.88元/股；中南建設盤中一度漲逾8%，截至收盤回落至6.06%。龍頭房企保利地產今日股價則創(chuàng)近期新高，報收15.11元/股，上漲5.66%。此外，保利地產還以1.41億元的成交量居行業(yè)首位，成交金額為21.18億元。另外，陽光城、魯商發(fā)展、金地集團、金科股份、藍光發(fā)展、中航善達等多只個股漲幅均逾4%。一名不愿具名的分析師向《每日經濟新聞》記者表示，今日地產股表現(xiàn)向好，可能主要是因為房地產9月銷售超預期。而各地LPR房貸利率維持平穩(wěn)，也好于市場預期。值得注意的是，雖然今年的“金九銀十”樓市表現(xiàn)平淡，但頭部房企的銷售業(yè)績普遍亮眼。億翰智庫數據顯示，9月份TOP30房企銷售業(yè)績單月環(huán)比均有不同程度上漲。
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2019年10月今起北京個人首套住房貸款最低利率提升0.01個百分點
.85%，這就意味著10月8日北京執(zhí)行的個人住房貸款利率為：首套住房不低于5.4%；二套住房不低于5.9%。之后，會根據每個月公布的LPR變化會有所變化。目前，北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行的個人住房貸款利率水平為：首套住房5.39%、二套住房5.88%?？梢钥闯?，執(zhí)行新政后，首套房貸款利率較之前提升了0.01個百分點，二套房貸款利率提升了0.02個百分點。麥田房產分析師舉例說，比如100萬元住房商業(yè)貸款，貸款25年，采用等額本息的還款方式。執(zhí)行新政后，在商業(yè)銀行貸款方面，若是首套房，則每月貸款利息增加6元；若是二套房，則每月貸款利息增加12元。而對于執(zhí)行新政前的住房貸款仍然執(zhí)行之前的政策，利息不產生變化?！靶抡昂筚J款利息變化微乎其微，對購房者幾乎不會帶來額外的支出壓力?！鄙鲜龇治鰩煴硎?，接下來，央行每月20日都將披露最新一期的LPR利率水平，個人住房貸款利率水平仍待觀察。
