企業(yè)郵箱
28
2013年10月年底北京住房供應(yīng)迎來(lái)高峰 未來(lái)房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)
月份開(kāi)始北京市加大土地供應(yīng)，后4個(gè)月供地255公頃，是前8個(gè)月供地總量的1.4倍。隨著土地供應(yīng)的增加，企業(yè)也加快了開(kāi)工進(jìn)度，一般新開(kāi)工1至2個(gè)季度后可形成住房供應(yīng)，今年2、3季度新開(kāi)工面積同比分別增加76.0%、63.0%。由此判斷，年底北京市商品住房供應(yīng)將迎來(lái)高峰，庫(kù)存將得到較大補(bǔ)充，供求矛盾會(huì)明顯緩和，市場(chǎng)預(yù)期將得到調(diào)整，房?jī)r(jià)將逐步趨穩(wěn)。 北京市在前三季度出讓住房用地同比增加1.3倍的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)將通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，著力滿(mǎn)足需求最旺盛的剛性自住需求、改善型需求和夾心層家庭。自住型商品住房政策將于近日發(fā)布，此類(lèi)住房面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，其中保障房輪候家庭及本市無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；價(jià)格比周邊商品住房低30%左右；套型以90平方米以下為主，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。今年以來(lái)已在朝陽(yáng)、海淀等推出了3宗自住型商品住房地塊，據(jù)悉，市政府明確表示年內(nèi)土地供應(yīng)將以自住型住房項(xiàng)目為主，近期又在朝陽(yáng)、通州、大興、亦莊、順義、昌平、平谷等區(qū)縣推出了多塊配建自住型商品住房項(xiàng)目用地，房?jī)r(jià)在1-2.2萬(wàn)元之間，年底前將形成2萬(wàn)套左右供應(yīng)。明年，自住型商品住房的供應(yīng)還將大規(guī)模增加，計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，并且在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，優(yōu)先供地，確保供應(yīng)。 來(lái)自：百度新聞
28
2013年10月中國(guó)與東南亞“高鐵經(jīng)濟(jì)外交”的虛虛實(shí)實(shí)
開(kāi)始，或換言之，是一次“重啟”?！ 〗谥袊?guó)國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人相繼出訪(fǎng)東南亞各國(guó)，引發(fā)國(guó)際間廣泛關(guān)注。其中李克強(qiáng)總理在訪(fǎng)問(wèn)泰國(guó)時(shí)鄭重推介中國(guó)高鐵技術(shù)，并表示將推動(dòng)泛亞鐵路建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域互聯(lián)互通，改善東南亞半島物流、貨運(yùn)及雙多邊貿(mào)易。一時(shí)間中泰之間“高鐵換大米”說(shuō)法層出不窮，一些傳聞甚至稱(chēng)，中國(guó)南車(chē)、北車(chē)、中鐵、中鐵建等相關(guān)企業(yè)已開(kāi)始參與其間。稍早時(shí)，習(xí)近平主席訪(fǎng)問(wèn)馬來(lái)西亞，兩國(guó)關(guān)系提升至全面戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，同樣有傳聞稱(chēng)，中國(guó)對(duì)馬來(lái)西亞高鐵計(jì)劃興趣濃厚。 撇開(kāi)政治賬、戰(zhàn)略賬不提，在某些分析家的經(jīng)濟(jì)賬中，此番中國(guó)在東南亞高鐵項(xiàng)目上的“收獲”，將有助于中國(guó)和東南亞間盡快實(shí)現(xiàn)全面互聯(lián)互通，中國(guó)-東南亞兩大經(jīng)濟(jì)體間的聯(lián)系將更密切、更迅捷，更能令中國(guó)在與其它區(qū)域外經(jīng)濟(jì)體在本地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)。 在這類(lèi)解讀者看來(lái)，東南亞高鐵規(guī)劃眉目業(yè)已清晰，即自昆明出發(fā)，西線(xiàn)經(jīng)木姐至緬甸若開(kāi)邦皎漂再至仰光，自仰光至泰國(guó)清邁再至曼谷，東線(xiàn)自昆明至老撾萬(wàn)象至清邁再至曼谷，然后東西兩線(xiàn)均自曼谷至馬來(lái)西亞吉隆坡，然后經(jīng)吉隆坡-新加坡高鐵，一直通到馬六甲海峽之濱，即所謂“中南半島陸路走廊”?！ ∪欢@條“走廊”真如某些分析家所言的這般“實(shí)”么？不然。 中南半島高鐵線(xiàn)路(“泛亞鐵路”)的研究工作早在幾年前便已展開(kāi)，并先后有所謂“西、中、東”三線(xiàn)的規(guī)劃，其中西、中兩線(xiàn)即前面提及的兩條線(xiàn)路，而東線(xiàn)則是由昆明至越南河內(nèi)，再自河內(nèi)至胡志明市，通聯(lián)柬埔寨金邊至曼谷。但這一連同中國(guó)和東南亞的中南半島高鐵網(wǎng)規(guī)劃雖曾在2010年前后，因中國(guó)、緬甸、泰國(guó)等的積極參與而熱鬧一時(shí)，但很快因中方(劉志軍事件、溫州動(dòng)車(chē)事故)和中南半島各國(guó)(國(guó)內(nèi)爭(zhēng)議不斷，各國(guó)意見(jiàn)不一)兩方的原因而被投冷。 上述線(xiàn)路中真正建成的，僅中國(guó)境內(nèi)昆明-木姐約150公里。木姐-緬甸皎漂線(xiàn)前幾年幾乎隔三岔五傳出“動(dòng)工在即”消息，卻無(wú)一例外“跳票”，可靠消息稱(chēng)，這條線(xiàn)實(shí)際上由于緬甸北方少數(shù)民族地區(qū)局勢(shì)不穩(wěn)，至今尚未完成權(quán)限勘探，至于皎漂至仰光，以及仰光至泰國(guó)、老撾的線(xiàn)路就更無(wú)從說(shuō)起；昆明-老撾萬(wàn)象線(xiàn)是所有線(xiàn)路中最接近上馬的，但原本應(yīng)在2011年初開(kāi)工、2017年第九屆亞歐峰會(huì)前通車(chē)、盛傳于今年初正式舉行開(kāi)工儀式的這條418公里長(zhǎng)高鐵，卻因老撾國(guó)內(nèi)意見(jiàn)不一被一拖再拖，最初計(jì)劃客運(yùn)時(shí)速200公里、貨運(yùn)120公里，如今也降為最高時(shí)速不超過(guò)160公里，原擬參與合資經(jīng)營(yíng)的中方公司退出，改為更穩(wěn)妥地提供融資、技術(shù)支援和工程承包服務(wù)(中國(guó)進(jìn)出口銀行提供70億美元貸款，2萬(wàn)名中國(guó)工人施工5年)。然而正如許多質(zhì)疑者所言，年GDP不過(guò)80億美元的老撾，是否真能負(fù)得起這副重?fù)?dān)？ 此次傳得有鼻子有眼的曼谷-清邁高鐵，其實(shí)僅被列入泰國(guó)高鐵“四大遠(yuǎn)期規(guī)劃”(曼谷至清邁、廊開(kāi)、羅勇、合艾)，至今并無(wú)動(dòng)工時(shí)間表，僅有個(gè)“2022年前完工”的概略性藍(lán)圖。真正被提上日程的，是所謂“四小線(xiàn)”(曼谷至彭世洛、呵叻、芭堤雅和華欣，四條線(xiàn)總長(zhǎng)不過(guò)250公里)，且就連這四條短線(xiàn)路也尚未完成招標(biāo)，更不用說(shuō)上馬。在“四大遠(yuǎn)期規(guī)劃”中，真正攸關(guān)“國(guó)際通道”的，是全長(zhǎng)615公里的曼谷-廊開(kāi)線(xiàn)，泰國(guó)政府也的確曾提出引進(jìn)中資，合作興建廊開(kāi)-曼谷高鐵的計(jì)劃，結(jié)果遭到泰國(guó)皇家鐵路公司的阻撓，因?yàn)楹笳咭恢边\(yùn)營(yíng)的廊開(kāi)-曼谷慢速鐵路利潤(rùn)豐厚，不愿高鐵的開(kāi)通“攪局搶?xiě)颉薄！ ●R來(lái)西亞吉隆坡-新加坡高鐵早在1998年就由馬來(lái)西亞本土建筑集團(tuán)楊忠禮提出，2006年再被“炒冷飯”，今年2月19日新馬兩國(guó)才達(dá)成協(xié)議，并可能引進(jìn)日本資金、技術(shù)，計(jì)劃在2020年建成。至少在目前，這僅僅是新馬區(qū)間的線(xiàn)路，和“泛亞鐵路”無(wú)關(guān)，更和中國(guó)資本、企業(yè)關(guān)系不大，中鐵總公司的確曾提交計(jì)劃書(shū)，但被新加坡陸路公共交通委員會(huì)否決。 越南境內(nèi)高鐵的關(guān)鍵，是北起河內(nèi)、南至胡志明市，全長(zhǎng)1570公里的“南北高速鐵路”，并多次傳出準(zhǔn)備引進(jìn)日本新干線(xiàn)技術(shù)的消息。但這條高鐵兩度因預(yù)算(分別報(bào)價(jià)560億美元和380億美元，越南法律規(guī)定，19億美元以上預(yù)算項(xiàng)目需國(guó)會(huì)批準(zhǔn))太高而被國(guó)會(huì)封殺，且尚未開(kāi)展環(huán)評(píng)。即便一切順利，這條鐵路也要2020年動(dòng)工，2030年完成，至于通聯(lián)國(guó)際高鐵網(wǎng)，就更不知猴年馬月了?！ 〔浑y看出，所謂“東南亞高鐵”，實(shí)際上是概念多于實(shí)際，想象多于現(xiàn)實(shí)。習(xí)近平主席、李克強(qiáng)總理此次南行，將因劉志軍事件等而一度被“投冷”的東南亞高鐵提法重新“激活”，具有一定意義，但這僅僅是一個(gè)開(kāi)始，或換言之，是一次“重啟”?！ |南亞各國(guó)國(guó)情迥異，經(jīng)濟(jì)狀況參差不齊，一些國(guó)家(如泰國(guó)與柬埔寨)間還存在齟齬，經(jīng)濟(jì)、政治層面均存在對(duì)“高鐵通連”的強(qiáng)大阻力。在這些國(guó)家里，越南、緬甸等國(guó)擁有較長(zhǎng)里程的舊鐵路(緬甸為5300多公里，越南2600多公里)，大多沿用法國(guó)殖民時(shí)代的“米軌”，軌距1米，運(yùn)力有限，運(yùn)能、時(shí)速升級(jí)的潛力也受到很大制約，而要和國(guó)際(如中國(guó))鐵路網(wǎng)接軌，就需要改用1.435米標(biāo)準(zhǔn)軌，相關(guān)國(guó)家在究竟全盤(pán)改用標(biāo)準(zhǔn)軌，還是使用標(biāo)準(zhǔn)-米軌兩用軌問(wèn)題上相持不下，無(wú)疑讓問(wèn)題變得更加棘手。此外，越南、緬甸都出現(xiàn)過(guò)激烈的“要不要修高鐵”之辯，“修高鐵不如修高速公路”、“要高鐵還是要環(huán)保”等敏感話(huà)題常令高鐵項(xiàng)目進(jìn)兩步、退一步，難以從“務(wù)虛”邁入“務(wù)實(shí)”階段。這幾國(guó)中，老撾的經(jīng)濟(jì)狀況是相對(duì)較差的，鐵路基礎(chǔ)更是跡近于零，也正因如此，該國(guó)在興建高鐵中“歷史包袱”較小，做出決策相對(duì)容易，但經(jīng)濟(jì)水平和融資償還能力不足，客觀上仍極大阻礙著其高鐵項(xiàng)目建設(shè)。 對(duì)于東南亞的國(guó)際高鐵網(wǎng)，中國(guó)、日本早在幾年前就不遺余力展開(kāi)博弈，力圖搶得先手，在東南亞確立“以我為主”的游戲規(guī)則制定權(quán)和主導(dǎo)權(quán)。但或許恰因?yàn)閲?guó)際因素的糾纏不清和相持不下，反倒讓相關(guān)國(guó)家擺出一副左右逢源、誰(shuí)也無(wú)法輕易“吃到嘴”的架勢(shì)，看似兩頭通吃，實(shí)則至今為止，誰(shuí)也沒(méi)法吃到嘴?！ |南亞各國(guó)之所以如此，一方面不想得罪任何一方，另一方面也自認(rèn)奇貨可居，打算借此貨比三家，待價(jià)而沽，但在客觀上，這種“誰(shuí)也不得罪、誰(shuí)都不拍板”的模棱態(tài)度，讓本就混亂的東南亞高鐵格局變得更加晦澀，也無(wú)疑進(jìn)一步放慢了東南亞高鐵“和國(guó)際接軌”的速度。 此外，還應(yīng)冷靜看到，東南亞高鐵項(xiàng)目忽明忽暗、虛虛實(shí)實(shí)的關(guān)鍵因素，還有資金缺口和盈利前景難以樂(lè)觀。區(qū)域內(nèi)各國(guó)不論財(cái)力、技術(shù)，都不足以獨(dú)立承擔(dān)高鐵項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，需要國(guó)際合作的扶持，且高鐵項(xiàng)目獲得高效益、高回報(bào)的前提，是網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)模化，和有充足的運(yùn)輸需求做保證。這些問(wèn)題既阻礙相關(guān)國(guó)家立項(xiàng)，也會(huì)對(duì)有意投資和介入經(jīng)營(yíng)的外國(guó)企業(yè)、資本，構(gòu)成不小的壓力。比如，越南南北高鐵計(jì)劃之所以會(huì)被國(guó)會(huì)封殺，關(guān)鍵就在于許多人認(rèn)為越南財(cái)力不足，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，興建高鐵將加劇財(cái)政負(fù)擔(dān)，且許多測(cè)算都表明，高鐵的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益難期樂(lè)觀，弄不好將成為一個(gè)華麗的大包袱；泰國(guó)高鐵規(guī)劃被“大拆小”，同樣和財(cái)力不足、各方擔(dān)心運(yùn)營(yíng)前景有關(guān)。 此外，越南、緬甸和泰國(guó)高鐵項(xiàng)目，都不同程度出現(xiàn)了各競(jìng)爭(zhēng)國(guó)家間、國(guó)內(nèi)各利益階層、集團(tuán)間博弈的局面，將原本的基建問(wèn)題，演繹成國(guó)內(nèi)政治和地緣政治問(wèn)題，一旦簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化，其進(jìn)程就會(huì)受到很大影響?！ ≌沾饲樾危谀壳扒闆r下，東南亞各國(guó)，以及對(duì)東南亞高鐵有興趣的潛在投資國(guó)，暫時(shí)恐只能先擱置恢弘的“半島國(guó)際高鐵網(wǎng)”藍(lán)圖，先從一條條具體的國(guó)內(nèi)或兩國(guó)間區(qū)間線(xiàn)路做起。在具體項(xiàng)目規(guī)劃中，應(yīng)更多考慮線(xiàn)路所經(jīng)國(guó)家、地區(qū)、尤其“小社區(qū)”的利益，而不應(yīng)一味沉湎于“大規(guī)劃”，更不能抱著“車(chē)同軌”的理念，片面強(qiáng)調(diào)“以我為主”。 應(yīng)該清醒地看到，近年來(lái)每逢?yáng)|南亞出現(xiàn)重大外交博弈，“高鐵的故事”就會(huì)熱鬧一陣，但很快又趨于沉寂。東南亞高鐵千頭萬(wàn)緒，涉及復(fù)雜的方方面面，絕非一兩次外交“大動(dòng)作”就能水落石出。對(duì)此，旁觀者應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)。 來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)
25
2013年10月保障房建設(shè)大躍進(jìn) 缺乏需求研究亂象暴露
來(lái)源及分配機(jī)制等卻沒(méi)有跟上。正是因?yàn)檫@些工作的滯后導(dǎo)致了當(dāng)前已經(jīng)暴露的保障房建設(shè)之亂象，而一些更為深層次的問(wèn)題卻可能還在潛伏期?！ ∫源簌i保障房爛尾為例，之所以出現(xiàn)龍崗與大鵬兩地政府之間相互推諉，保障性住房的資金來(lái)源問(wèn)題是核心。為了保證保障房建設(shè)任務(wù)的完成，市級(jí)政府往往按照攤派方式，把總?cè)蝿?wù)分解到各個(gè)區(qū)政府。在分配過(guò)程中，會(huì)考慮到各個(gè)區(qū)域保障房需求量，但更多考慮區(qū)域土地資源豐裕度和搞平均主義。因此，不管各個(gè)區(qū)政府的財(cái)力人力如何，都要有任務(wù)。以大鵬及坪山等新成立的新區(qū)來(lái)說(shuō)，都面臨財(cái)政相對(duì)比較困難的狀況。在財(cái)政比較困難的情況下，還要完成中短期只有投入沒(méi)有產(chǎn)出的保障房，的確勉為其難。保障性住房任務(wù)如何在市一級(jí)政府和區(qū)一級(jí)政府分配，資金如何協(xié)調(diào)，都需要雙方進(jìn)行溝通而不是單向的下任務(wù)。只有這樣，才可能從根本上避免爛尾事件的再度發(fā)生。 對(duì)大鵬保障房爛尾事件進(jìn)一步深究，我們可能要拷問(wèn)：大鵬有沒(méi)有必要建保障住房。毫無(wú)疑問(wèn)，像大鵬這樣距離城市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)想要吸引市區(qū)人口來(lái)居住恐怕不太現(xiàn)實(shí)（目前開(kāi)發(fā)的商品房一般都是度假概念）。那么，由此看來(lái)大鵬的保障房應(yīng)該是考慮本地區(qū)域居民的需求。按照目前保障房保障范圍僅僅為戶(hù)籍人口，而大鵬戶(hù)籍人口總量4萬(wàn)多人，以原住民為主，而原住民大部分擁有自建房，因此未來(lái)這數(shù)千套的保障房分配給誰(shuí)也是個(gè)大問(wèn)題。同樣，像坪山新區(qū)這樣偏遠(yuǎn)的區(qū)域，蓋了大量保障房，遠(yuǎn)超本區(qū)域需求，因此毫無(wú)疑問(wèn)有相當(dāng)一部分是為滿(mǎn)足市區(qū)人口的需求。但是，由于與市區(qū)之間的交通配套問(wèn)題等尚未通盤(pán)考慮，這些保障房將來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的空置也是一個(gè)大問(wèn)題?！ 》从^香港，保障房建設(shè)工作就考慮周全得多。其保障房基本建設(shè)在郊區(qū)的新市鎮(zhèn)，建設(shè)時(shí)序?yàn)橄冉ㄔO(shè)快捷交通，然后建設(shè)保障房及其配套所需要的教育、醫(yī)療、商業(yè)等，再其后在區(qū)域相對(duì)成熟后高價(jià)拍地引入開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房。因此，其保障房普遍非常受到港人歡迎，空置的情況基本沒(méi)有發(fā)生過(guò)?！ ∫虼?，建議政府以大鵬保障房爛尾事件為契機(jī)，全面檢討保障房建設(shè)體系，完善各個(gè)環(huán)節(jié)，推進(jìn)保障房這一民生工作。 來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)
25
2013年10月高鐵“走出去” 鐵路建設(shè)是否王者歸來(lái)
達(dá)9.89%。資金面上，中國(guó)鐵路總公司（下稱(chēng)中鐵總）本周一發(fā)行了今年第五期鐵路建設(shè)債券，總額為200億元?！ “鍓K暴漲 據(jù)悉，鐵路基建板塊自今年初開(kāi)始進(jìn)入下行通道，在“黑六月”更是猛跌。隨著7月高鐵投資有望重啟的傳聞，鐵路基建板塊震蕩上揚(yáng)，而本周受益于李總理的言論再度大漲。 記者查閱資料后獲悉，鐵路基建板塊指數(shù)已從7月的1349.38點(diǎn)上漲至本周一的1785.84點(diǎn)。截至本周一收盤(pán)，鐵路基建板塊吸入資金9.5億元，為兩市板塊吸入資金之首。其中，中國(guó)北車(chē)、中國(guó)中鐵和中國(guó)南車(chē)吸入資金均超1億元?！ 〔贿^(guò)，中金公司分析員丁玥認(rèn)為，李總理推薦高鐵出口，鐵路基建股其實(shí)受益有限?！皬幕久婵矗谥袊?guó)高鐵‘走出去’的戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，基建公司受益會(huì)顯著弱于設(shè)備公司。雖然前者的訂單和工程量會(huì)相應(yīng)增加，但基建的非標(biāo)準(zhǔn)化特性會(huì)使得相關(guān)公司在海外施工時(shí)面臨更為復(fù)雜的工程管理和更多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，盈利貢獻(xiàn)不確定性較高。”丁玥認(rèn)為。 建設(shè)提速 就在幾天前，中鐵總公布了1—9月全國(guó)鐵路主要指標(biāo)完成情況。今年前3個(gè)季度，全國(guó)完成鐵路基建投資3287億元，比去年同期的2920.5億元增加12.5%。按照中鐵總年初的計(jì)劃，今年全年鐵路固定資產(chǎn)投資總額為6500億元，其中基建投資額為5200億元（后于7月初修改為5300億元）。據(jù)此推算，中鐵總僅完成年內(nèi)計(jì)劃基建投資的62%?！ ≈型额檰?wèn)流通行業(yè)高級(jí)研究員申正遠(yuǎn)對(duì)此指出，從以往經(jīng)驗(yàn)看，每到第四季度，鐵路建設(shè)投資都會(huì)快速增長(zhǎng)，今年也不例外。隨著投資的不斷加碼，全年完成投資計(jì)劃可期。 信達(dá)證券分析師關(guān)健鑫認(rèn)為，7月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署改革鐵路投融資體制，同時(shí)提出加快中西部和貧困地區(qū)鐵路建設(shè)，這標(biāo)志著鐵路建設(shè)重新獲得國(guó)家層面的高度重視和政策的大力支持。值得一提的是，鐵路基建板塊上市公司中報(bào)業(yè)績(jī)普遍實(shí)現(xiàn)了較高增長(zhǎng)，并大幅超越市場(chǎng)預(yù)期?！ 爸需F總開(kāi)始公布官方數(shù)據(jù)，標(biāo)志著鐵道部改革基本落定。3月鐵道部啟動(dòng)改革后，其官網(wǎng)停用，而中鐵總網(wǎng)站待建，我們一直從新聞媒體搜索每月的鐵路投資數(shù)據(jù)。本月中鐵總網(wǎng)站正式公布官方投資數(shù)據(jù)，顯示了相關(guān)人員調(diào)整已基本落定，相關(guān)審批等工作也進(jìn)入正常軌道。”丁玥表示，“今年9月單月全國(guó)完成基建投資511.1億元，同比下滑20.5%。而去年的鐵路投資自9月開(kāi)始加速，此后單月均超600億元。根據(jù)當(dāng)前的投資額預(yù)判，完成全年5300億元的基建目標(biāo)任務(wù)問(wèn)題不大，但大幅超預(yù)期的概率較低?！薄 ∝?fù)債前行 只是，如果要完成年度投資計(jì)劃，一邊大規(guī)模建設(shè)、一邊高額度舉債就將成為中鐵總和相關(guān)上市公司的常態(tài)。 記者了解到，本周一中鐵總發(fā)行的今年第五期鐵路建設(shè)債券額度與往期一樣，均為200億元，但在本期債券發(fā)行前，尚未到期的鐵路建設(shè)債券已超過(guò)7000億元，中鐵總每年需要支付的利息已高達(dá)330億元?！ 皬陌l(fā)債頻率看，這五期鐵路建設(shè)債券在7月24日到10月14日不到3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)密集發(fā)行，足見(jiàn)中鐵總下半年尤其是第四季度籌資力度之大和動(dòng)作之頻繁?！睒I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“而按照國(guó)家發(fā)改委的批復(fù)，今年全年中鐵總將可發(fā)行總計(jì)1500億元的鐵路建設(shè)債券。也就是說(shuō)，在剩下的兩個(gè)半月內(nèi)，中鐵總還將發(fā)行500億元債券，再加上上半年已經(jīng)發(fā)行的各為200億元的中期票據(jù)和短期融資債券，今年中鐵總將總計(jì)至少發(fā)行1900億元鐵路債券，占其年度基建投資總額的36%，足見(jiàn)鐵路建設(shè)融資對(duì)債務(wù)性資金的高度依賴(lài)。” 申正遠(yuǎn)表示，雖然鐵路投融資改革正在推進(jìn)，但并不是一蹴而就的。債務(wù)融資模式短期內(nèi)難以改變，在其他渠道未形成時(shí)，這仍然是鐵路資金的主要來(lái)源渠道?！ ≈行沤ㄍ斗治鰩熓┩猎鴮?duì)媒體表示，隨著鐵路債務(wù)的擴(kuò)張，鐵路債券的規(guī)模也越來(lái)越大，中鐵總的償債壓力越來(lái)越大，這對(duì)鐵路債券的發(fā)行及中標(biāo)有一定影響。但是，中鐵總償債不是問(wèn)題，因?yàn)殍F路債一方面有國(guó)家的信用，另一方面國(guó)家正在通過(guò)民間資本、鐵路基金等方式引資，以緩解中鐵總的債務(wù)壓力?！ 半S著發(fā)債等多種方式保證鐵路建設(shè)資金到位，下半年鐵路建設(shè)將加速，鐵路基建上市公司全年業(yè)績(jī)有支撐。另外，十一屆三中全會(huì)前后鐵路投融資改革方案及其他改革措施出臺(tái)的預(yù)期也將成為鐵路基建板塊估值提升的催化劑?！标P(guān)健鑫指出。 來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)
22
2013年10月統(tǒng)計(jì)局：北京上海廣州9月房?jī)r(jià)同比漲幅超20%
廣州、深圳、廈門(mén)、南京、沈陽(yáng)、鄭州、福州、南充、太原、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、武漢、烏魯木齊。 張大偉認(rèn)為，在限購(gòu)限貸的情況下，房?jī)r(jià)漲幅依然驚人。一二線(xiàn)城市日光盤(pán)迭出，而且各地用精裝修拆分等額外的購(gòu)房支出也在增加。實(shí)際價(jià)格上漲幅度超過(guò)指數(shù)體現(xiàn)的漲幅。新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了15個(gè)，這15個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無(wú)望。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，同比漲幅較高與前期房?jī)r(jià)上漲累積有關(guān)。今年9月份，城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲，既是去年10月份以來(lái)各月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲累積的結(jié)果，也與去年同期房?jī)r(jià)下降、基數(shù)較低有直接關(guān)系。 “去年9月，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比分別下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。據(jù)測(cè)算，去年9月其他51個(gè)同比下降的城市新建商品住宅價(jià)格同比平均下降1.8%?！眲⒔▊シQ(chēng)。 京城一家地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)21日晚表示，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能會(huì)引來(lái)的新的樓市調(diào)控，未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步分化，二三線(xiàn)城市之間會(huì)分化，房地產(chǎn)企業(yè)之間也會(huì)分化，總體上企業(yè)將會(huì)磕磕絆絆的往前走。 來(lái)自：新浪財(cái)經(jīng)
21
2013年10月專(zhuān)家：諾獎(jiǎng)得主預(yù)言中國(guó)房?jī)r(jià)下跌或成真
所說(shuō)的有效市場(chǎng)，但在中長(zhǎng)期內(nèi)是可以預(yù)測(cè)的；第三位獲獎(jiǎng)?wù)呃瓲査埂け说谩h森則否定簡(jiǎn)化的、無(wú)摩擦的模型，在發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)模型方面具有重要貢獻(xiàn)。 今年是以雷曼兄弟破產(chǎn)為標(biāo)志的全球金融危機(jī)爆發(fā)五周年，將諾獎(jiǎng)?lì)C發(fā)給上述三位研究資產(chǎn)價(jià)格定制和趨勢(shì)分析的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，不僅凸顯了需要全面反思過(guò)去10年全球普遍性的資產(chǎn)價(jià)格上漲，以及與本輪危機(jī)爆發(fā)的關(guān)聯(lián)性，而且凸顯了近年來(lái)資產(chǎn)價(jià)格決定機(jī)制、演變趨勢(shì)異常復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)，需要完善原有資產(chǎn)定價(jià)模型的原理和更新影響因子，學(xué)術(shù)領(lǐng)域的創(chuàng)新亟待突破。 在金融危機(jī)爆發(fā)5年后，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇前景不明朗，很多國(guó)家仍舊在糟糕的經(jīng)濟(jì)泥潭中掙扎，而新興市場(chǎng)國(guó)家正在經(jīng)受增長(zhǎng)乏力、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題嚴(yán)重，而主要經(jīng)濟(jì)體的資產(chǎn)價(jià)格（股價(jià)、債券價(jià)格和房?jī)r(jià)等）卻完全背離了宏觀環(huán)境和資產(chǎn)價(jià)格模型所能解釋的波動(dòng)區(qū)間，而出現(xiàn)了嚴(yán)峻的錯(cuò)誤定價(jià)趨勢(shì)。為什么會(huì)有這樣的走勢(shì)，原有的資產(chǎn)定價(jià)理論無(wú)法給出信服的答案。正是基于此，諾獎(jiǎng)委員會(huì)將獎(jiǎng)項(xiàng)授予上述三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，希望能夠融合對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的探尋、資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制的創(chuàng)新等理論和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的實(shí)證方法論，意在再造新的資產(chǎn)定價(jià)理論體系，用心可謂良苦。 2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，政府刺激是各國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的主題，可以說(shuō)，如果沒(méi)有各國(guó)政府的刺激，包括美國(guó)和中國(guó)在內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)體難以出現(xiàn)象樣的復(fù)蘇跡象，各國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)出現(xiàn)無(wú)法預(yù)測(cè)的、脫離經(jīng)濟(jì)環(huán)境的反彈，而中國(guó)城市的房?jī)r(jià)更不會(huì)出現(xiàn)逆經(jīng)濟(jì)周期、逆收入增長(zhǎng)、逆體制性和結(jié)構(gòu)性制約下的上漲?？梢哉f(shuō)，近年來(lái)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)迷思，在很大程度上是在原有的、基于市場(chǎng)規(guī)律作用的資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制中，政府因子作用的范圍在擴(kuò)大、作用的原理難以捉摸所致。 政府的經(jīng)濟(jì)決策考慮因素很多，包括短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、選民的呼聲、政客的利益等等，這讓資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是計(jì)量模型所能夠預(yù)測(cè)的。政府的政策是改變經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期，但是正如羅伯特·希勒所言，公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)的基本面會(huì)有自己的認(rèn)識(shí)，對(duì)政府故意做出的樂(lè)觀表態(tài)會(huì)有自己的理性預(yù)期，所以政府不太可能“騙出一個(gè)好的均衡”。 反而，政府的刺激政策會(huì)扭曲經(jīng)濟(jì)主體的行為，突出的就是利用政府“擔(dān)責(zé)任”而激發(fā)嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)，而美國(guó)“次貸”危機(jī)的爆發(fā)、歐洲債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)，從源頭上來(lái)講，就是政府干預(yù)造成的。前者如政府激勵(lì)銀行為本不具有購(gòu)房能力的人提供貸款，刺激房?jī)r(jià)及其衍生金融產(chǎn)品的非理性上漲；后者如政府為選民承諾遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離財(cái)政實(shí)力的高福利，造成債券價(jià)格的非理性波動(dòng)等。 中國(guó)的房?jī)r(jià)之所以脫離城市居民收入、城市化和人口紅利等因素，一個(gè)原因就是政府的干預(yù)，這讓屢次預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的經(jīng)濟(jì)學(xué)家大跌眼鏡。因?yàn)樗麄兪怯贸鞘芯用袷杖搿⒊鞘谢腿丝诩t利等一般決定因素來(lái)構(gòu)建中國(guó)房?jī)r(jià)分析機(jī)制，并得到中國(guó)房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)的結(jié)論。但是，與其它國(guó)家相比，我國(guó)政府介入經(jīng)濟(jì)（如房地產(chǎn)）的機(jī)制更加復(fù)雜、更加難以量化，這是國(guó)外經(jīng)典資產(chǎn)價(jià)格計(jì)量模型所無(wú)法預(yù)測(cè)的根本原因。當(dāng)然，這也是諾獎(jiǎng)表彰拉爾斯·彼得·漢森在否定簡(jiǎn)化的、無(wú)摩擦的模型和發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)模型上所作出的貢獻(xiàn)的主要原因。 但是，正如諾獎(jiǎng)委員會(huì)對(duì)于羅伯特·希勒基于行為金融理論所提出的“資產(chǎn)價(jià)格在中長(zhǎng)期內(nèi)是可以預(yù)測(cè)的”這一觀點(diǎn)的認(rèn)可，羅伯特·希勒認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)在中長(zhǎng)期內(nèi)必然會(huì)下跌，因?yàn)槿说谋拘裕▌?dòng)物的精神）在全球是相同的。目前，中國(guó)各大城市所洋溢的樂(lè)觀情緒與2005年的美國(guó)是一樣的。大多數(shù)人認(rèn)為，即便是房?jī)r(jià)下跌，也是軟著陸。但是，美國(guó)的房?jī)r(jià)還是出現(xiàn)了超過(guò)30%的下跌，部分區(qū)域下跌過(guò)半。 近年來(lái)，在全球各國(guó)政府的刺激下，美國(guó)房?jī)r(jià)從2012年下半年開(kāi)始反彈，而中國(guó)房?jī)r(jià)更是飛速上漲，這是諾獎(jiǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家沒(méi)有預(yù)測(cè)到的，但正如羅伯特·希勒所證實(shí)，從長(zhǎng)期來(lái)看，政府無(wú)效干預(yù)的影響必然會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌中。在中國(guó)，正如一些地方造城運(yùn)動(dòng)引起的房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)在發(fā)生，諾獎(jiǎng)獲得者關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)言在未來(lái)也不得不防。 來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)
21
2013年10月高鐵“走出去” 鐵路建設(shè)是否王者歸來(lái)
達(dá)9.89%。資金面上，中國(guó)鐵路總公司（下稱(chēng)中鐵總）本周一發(fā)行了今年第五期鐵路建設(shè)債券，總額為200億元?！ “鍓K暴漲 據(jù)悉，鐵路基建板塊自今年初開(kāi)始進(jìn)入下行通道，在“黑六月”更是猛跌。隨著7月高鐵投資有望重啟的傳聞，鐵路基建板塊震蕩上揚(yáng)，而本周受益于李總理的言論再度大漲?！ ∮浾卟殚嗁Y料后獲悉，鐵路基建板塊指數(shù)已從7月的1349.38點(diǎn)上漲至本周一的1785.84點(diǎn)。截至本周一收盤(pán)，鐵路基建板塊吸入資金9.5億元，為兩市板塊吸入資金之首。其中，中國(guó)北車(chē)、中國(guó)中鐵和中國(guó)南車(chē)吸入資金均超1億元?！ 〔贿^(guò)，中金公司分析員丁玥認(rèn)為，李總理推薦高鐵出口，鐵路基建股其實(shí)受益有限?！皬幕久婵?，在中國(guó)高鐵‘走出去’的戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，基建公司受益會(huì)顯著弱于設(shè)備公司。雖然前者的訂單和工程量會(huì)相應(yīng)增加，但基建的非標(biāo)準(zhǔn)化特性會(huì)使得相關(guān)公司在海外施工時(shí)面臨更為復(fù)雜的工程管理和更多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，盈利貢獻(xiàn)不確定性較高?！倍～h認(rèn)為?！ 〗ㄔO(shè)提速 就在幾天前，中鐵總公布了1—9月全國(guó)鐵路主要指標(biāo)完成情況。今年前3個(gè)季度，全國(guó)完成鐵路基建投資3287億元，比去年同期的2920.5億元增加12.5%。按照中鐵總年初的計(jì)劃，今年全年鐵路固定資產(chǎn)投資總額為6500億元，其中基建投資額為5200億元（后于7月初修改為5300億元）。據(jù)此推算，中鐵總僅完成年內(nèi)計(jì)劃基建投資的62%。 中投顧問(wèn)流通行業(yè)高級(jí)研究員申正遠(yuǎn)對(duì)此指出，從以往經(jīng)驗(yàn)看，每到第四季度，鐵路建設(shè)投資都會(huì)快速增長(zhǎng)，今年也不例外。隨著投資的不斷加碼，全年完成投資計(jì)劃可期?！ ⌒胚_(dá)證券分析師關(guān)健鑫認(rèn)為，7月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署改革鐵路投融資體制，同時(shí)提出加快中西部和貧困地區(qū)鐵路建設(shè)，這標(biāo)志著鐵路建設(shè)重新獲得國(guó)家層面的高度重視和政策的大力支持。值得一提的是，鐵路基建板塊上市公司中報(bào)業(yè)績(jī)普遍實(shí)現(xiàn)了較高增長(zhǎng)，并大幅超越市場(chǎng)預(yù)期?！ 爸需F總開(kāi)始公布官方數(shù)據(jù)，標(biāo)志著鐵道部改革基本落定。3月鐵道部啟動(dòng)改革后，其官網(wǎng)停用，而中鐵總網(wǎng)站待建，我們一直從新聞媒體搜索每月的鐵路投資數(shù)據(jù)。本月中鐵總網(wǎng)站正式公布官方投資數(shù)據(jù)，顯示了相關(guān)人員調(diào)整已基本落定，相關(guān)審批等工作也進(jìn)入正常軌道?！倍～h表示，“今年9月單月全國(guó)完成基建投資511.1億元，同比下滑20.5%。而去年的鐵路投資自9月開(kāi)始加速，此后單月均超600億元。根據(jù)當(dāng)前的投資額預(yù)判，完成全年5300億元的基建目標(biāo)任務(wù)問(wèn)題不大，但大幅超預(yù)期的概率較低。” 負(fù)債前行 只是，如果要完成年度投資計(jì)劃，一邊大規(guī)模建設(shè)、一邊高額度舉債就將成為中鐵總和相關(guān)上市公司的常態(tài)?！ ∮浾吡私獾剑局芤恢需F總發(fā)行的今年第五期鐵路建設(shè)債券額度與往期一樣，均為200億元，但在本期債券發(fā)行前，尚未到期的鐵路建設(shè)債券已超過(guò)7000億元，中鐵總每年需要支付的利息已高達(dá)330億元?！ 皬陌l(fā)債頻率看，這五期鐵路建設(shè)債券在7月24日到10月14日不到3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)密集發(fā)行，足見(jiàn)中鐵總下半年尤其是第四季度籌資力度之大和動(dòng)作之頻繁?！睒I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“而按照國(guó)家發(fā)改委的批復(fù)，今年全年中鐵總將可發(fā)行總計(jì)1500億元的鐵路建設(shè)債券。也就是說(shuō)，在剩下的兩個(gè)半月內(nèi)，中鐵總還將發(fā)行500億元債券，再加上上半年已經(jīng)發(fā)行的各為200億元的中期票據(jù)和短期融資債券，今年中鐵總將總計(jì)至少發(fā)行1900億元鐵路債券，占其年度基建投資總額的36%，足見(jiàn)鐵路建設(shè)融資對(duì)債務(wù)性資金的高度依賴(lài)。” 申正遠(yuǎn)表示，雖然鐵路投融資改革正在推進(jìn)，但并不是一蹴而就的。債務(wù)融資模式短期內(nèi)難以改變，在其他渠道未形成時(shí)，這仍然是鐵路資金的主要來(lái)源渠道。 中信建投分析師施同亮曾對(duì)媒體表示，隨著鐵路債務(wù)的擴(kuò)張，鐵路債券的規(guī)模也越來(lái)越大，中鐵總的償債壓力越來(lái)越大，這對(duì)鐵路債券的發(fā)行及中標(biāo)有一定影響。但是，中鐵總償債不是問(wèn)題，因?yàn)殍F路債一方面有國(guó)家的信用，另一方面國(guó)家正在通過(guò)民間資本、鐵路基金等方式引資，以緩解中鐵總的債務(wù)壓力?！ 半S著發(fā)債等多種方式保證鐵路建設(shè)資金到位，下半年鐵路建設(shè)將加速，鐵路基建上市公司全年業(yè)績(jī)有支撐。另外，十一屆三中全會(huì)前后鐵路投融資改革方案及其他改革措施出臺(tái)的預(yù)期也將成為鐵路基建板塊估值提升的催化劑?！标P(guān)健鑫指出。 來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)
14
2013年10月房貸收緊抬高剛需購(gòu)房成本 首套房貸利率優(yōu)惠縮水
地房貸整體趨緊 北京審批流程需2個(gè)多月 《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前銀行信貸政策呈現(xiàn)明顯收緊之勢(shì)，盡管尚未出現(xiàn)銀行普遍停貸的現(xiàn)象，不過(guò)首套房貸八五折的優(yōu)惠利率已經(jīng)成為歷史，主流銀行當(dāng)前的房貸利率大部分上調(diào)至九折以上，個(gè)別銀行開(kāi)始執(zhí)行基準(zhǔn)利率。 分析人士指出，房貸政策收緊使得購(gòu)房門(mén)檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。 成色 金九銀十部分樓市表現(xiàn)平淡 一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”總是備受關(guān)注。隨著前三季度結(jié)束，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交情況無(wú)疑成為第四季度成交的風(fēng)向標(biāo)，進(jìn)而影響到整個(gè)全年的市場(chǎng)走勢(shì)。 市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC研究中心在對(duì)全國(guó)49個(gè)城市，20家企業(yè)以及上百個(gè)項(xiàng)目跟蹤調(diào)研后指出，今年國(guó)慶期間房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，部分城市表現(xiàn)平淡。 一方面，10月長(zhǎng)假期間多數(shù)城市周度成交量環(huán)比9月均有所下降。調(diào)研的49個(gè)城市中，僅7個(gè)城市有所上漲。該機(jī)構(gòu)指出，國(guó)慶長(zhǎng)假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠(yuǎn)小于9月周均水平的重要原因；此外，與去年同期相比，三線(xiàn)城市成交情況明顯好于一二線(xiàn)城市。 CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“我們調(diào)研的24個(gè)一二線(xiàn)城市中僅10個(gè)城市成交量高于去年黃金周期間，而其他14個(gè)城市較去年國(guó)慶期間成交量全部下降，廈門(mén)、石家莊跌幅甚至達(dá)到80%以上；與一二線(xiàn)城市相比，25個(gè)三線(xiàn)城市則完全相反，只有6個(gè)城市較2012年黃金周成交量有所下降，其余城市全線(xiàn)上漲”。 在楊晨青看來(lái)，供應(yīng)不足致使“銀十”以來(lái)部分城市市場(chǎng)成交平淡。各房企2011年以前的土地儲(chǔ)備已經(jīng)基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業(yè)拿地低潮，致使現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進(jìn)入市場(chǎng)成為商品住宅供應(yīng)。 他表示，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”的推盤(pán)旺季普遍出現(xiàn)在9月，10月市場(chǎng)供應(yīng)漸少使得成交略遜于9月。此外，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)推廣渠道越來(lái)越多，房展會(huì)對(duì)市場(chǎng)的影響正逐年趨弱，今年國(guó)慶期間各地的房展會(huì)關(guān)注度也不及往年。 楊晨青還指出，銀行普遍收緊個(gè)貸使得剛需、改善型需求入市門(mén)檻有所提升，審批條件從嚴(yán)、首套房貸利率上浮等已經(jīng)成為各銀行的共識(shí)，甚至個(gè)別城市個(gè)別銀行已經(jīng)暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。 利空 主流銀行房貸利率普遍上調(diào) 一二線(xiàn)城市，銀行收緊房貸正成為普遍現(xiàn)象。除了北京等城市普遍上調(diào)房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務(wù)。以北京為例，當(dāng)前主流銀行首套房貸利率報(bào)價(jià)均為九折以上。自2012年一季度以來(lái)，首套房貸八五折利率在北京全線(xiàn)鋪開(kāi)，成為推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇、提振購(gòu)房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開(kāi)始，多家銀行逐步取消八五折利率優(yōu)惠。目前僅有數(shù)家外資行依然提供八五折優(yōu)惠利率，但是受制于較為苛刻的條件，市場(chǎng)份額極為有限，首套房貸利率主流報(bào)價(jià)已經(jīng)提到了九折以上。 鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從首套房貸利率批貸的結(jié)果來(lái)看，八五折利率優(yōu)惠占比從4月開(kāi)始穩(wěn)步下滑，到9月占比達(dá)到43.6%，為2012年3月以來(lái)的最低。從目前的銀行口徑來(lái)看，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報(bào)價(jià)維持在九折，部分銀行已上調(diào)至95折，甚至是基準(zhǔn)利率。通常年底銀行的信貸額度都會(huì)減少，預(yù)計(jì)四季度銀行的利率報(bào)價(jià)還會(huì)呈上漲的趨勢(shì)。 張旭表示，受2012年八五折利率全線(xiàn)鋪開(kāi)以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩(wěn)步下滑，其后則保持低位運(yùn)行的穩(wěn)定局面，2013年二季度以來(lái)出現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準(zhǔn)利率的八九折。從目前銀行的報(bào)價(jià)估計(jì)，11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì)達(dá)到九五折以上。 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，當(dāng)前銀行信貸逐漸收緊，甚至今年11月后購(gòu)房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。 張大偉介紹，盡管目前各銀行官方口徑并無(wú)暫停房貸的公布，但事實(shí)上的確有多家銀行已基本暫停房貸業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)檫@些銀行的首套房貸款等基本無(wú)優(yōu)惠，購(gòu)房者并不會(huì)選擇這些銀行做貸款，所以出現(xiàn)了事實(shí)上的貸款暫停。 他進(jìn)一步指出，與今年6月份相比，目前北京各家銀行的放款時(shí)間都在一個(gè)月左右。相比年初的5至10個(gè)工作日，延長(zhǎng)了很多。預(yù)計(jì)從今年10月底開(kāi)始，貸款額度會(huì)更加緊張，折扣優(yōu)惠可能會(huì)再收窄。 影響 剛需群體購(gòu)房門(mén)檻增加 在張大偉看來(lái)，目前市場(chǎng)情況下，一二線(xiàn)城市剛需購(gòu)房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購(gòu)房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然中央政策提及保護(hù)剛需，但現(xiàn)實(shí)是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。 他分析指出，“以貸款100萬(wàn)為例，之前85折利率的話(huà)，30年貸款期內(nèi)購(gòu)房者需要支付利息105.9萬(wàn)。而如果是基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者甚至需要支付的利息高達(dá)128.7萬(wàn)。而按照現(xiàn)在一般的基準(zhǔn)利率9成計(jì)算，30年支付的利息也高達(dá)113.4萬(wàn)”。 對(duì)此，張旭也認(rèn)為利率折扣的上漲將會(huì)直接增加購(gòu)房者的月供壓力。房貸利率上調(diào)，購(gòu)房者月供增加，再加上2013年以來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，會(huì)對(duì)部分購(gòu)房者的購(gòu)房能力產(chǎn)生直接影響，尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。 張旭進(jìn)一步指出，首套房貸利率明顯收緊對(duì)需求的影響將是必然。目前來(lái)看，盡管市場(chǎng)上還未出現(xiàn)明顯的需求萎縮，短期內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)價(jià)格走勢(shì)，但是總體來(lái)看市場(chǎng)的上行空間將會(huì)受到限制。 世聯(lián)地產(chǎn)一份針對(duì)購(gòu)房者信心指數(shù)的報(bào)告顯示，2013年3季度購(gòu)房者信心指數(shù)為58.2，較上季度提升1.5，創(chuàng)下近三年來(lái)新高。這也是自今年年初“新國(guó)五條”政策頒布以來(lái)，購(gòu)房信心指數(shù)首次提升。從分類(lèi)指數(shù)來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)滿(mǎn)意指數(shù)、未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)、購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)均有明顯提升。 CRIC研究中心的調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前市場(chǎng)上剛性需求仍占據(jù)主導(dǎo)地位，國(guó)慶期間多數(shù)熱銷(xiāo)項(xiàng)目仍是剛需項(xiàng)目。廣州花都的雅居樂(lè)錦城折后均價(jià)不到10000元/平方米，當(dāng)天即銷(xiāo)售900套；而位于南京的江岸景城盡管位置較為偏遠(yuǎn)，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了一批剛需客戶(hù)，推盤(pán)當(dāng)天即銷(xiāo)售八成。 張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，相比改善型客戶(hù)，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接。他認(rèn)為，“在目前的市場(chǎng)情況下，剛需購(gòu)房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因?yàn)闆](méi)有住房，擔(dān)憂(yōu)永遠(yuǎn)買(mǎi)不起，只能透支購(gòu)買(mǎi)力。在現(xiàn)在市場(chǎng)情況下，政府應(yīng)該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類(lèi)似公積金等低利率購(gòu)房工具，避免市場(chǎng)整體恐慌”。 來(lái)自：百度樂(lè)居
14
2013年10月多部門(mén)調(diào)研 三中全會(huì)后房地產(chǎn)調(diào)控可能出長(zhǎng)效機(jī)制
地產(chǎn)企業(yè)融資將進(jìn)一步市場(chǎng)化、多元化。其中，備受市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）政策方案，已被相關(guān)機(jī)構(gòu)提交至決策部門(mén)。 在房產(chǎn)稅、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和供地政策等方面，有可能在短期內(nèi)取得一定突破，在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中被明確。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。以限購(gòu)為主的行政手段恐仍將在一定時(shí)期內(nèi)存在。 多項(xiàng)長(zhǎng)期措施有望推出 對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一曾表示，更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)，在完善住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。 據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，相關(guān)部門(mén)已對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行過(guò)多輪探討，有關(guān)報(bào)告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出，一些基礎(chǔ)性政策措施有可能長(zhǎng)期化運(yùn)行。一些城市已陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案上報(bào)，雖有部分方案被退回修改，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍已是大勢(shì)所趨。 鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響有限的現(xiàn)實(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，新一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案應(yīng)有所不同，不僅需提高稅率，也應(yīng)擴(kuò)大征收范圍。應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。 盡管存在重重障礙，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來(lái)一段時(shí)間的重要工作。在此基礎(chǔ)上推進(jìn)的差別化信貸和稅收政策（房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅等），將可能長(zhǎng)期化運(yùn)行。 此外，土地供應(yīng)政策也有可能被納入房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中，其原則與國(guó)土部現(xiàn)有要求大體類(lèi)似，即各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。其中，熱點(diǎn)城市應(yīng)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。 旨在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的土地改革方案，正在國(guó)土部主導(dǎo)下推進(jìn)，可能在即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)上有所突破。但由于農(nóng)地確權(quán)工作尚未完成，法律障礙較難破除，在短期內(nèi)尚難實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)。這意味著，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模將不會(huì)有明顯增加，熱點(diǎn)城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺狀況仍將存在。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與融資層面的松動(dòng)不同，未來(lái)的土地供應(yīng)政策仍將趨緊。其中，推進(jìn)城鎮(zhèn)化將可能帶來(lái)大量房地產(chǎn)用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴(yán)格。 直接融資政策或逐步放寬 中國(guó)證券報(bào)記者近日從權(quán)威人士處獲悉，有關(guān)機(jī)構(gòu)已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門(mén)，該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制推出。 作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs在國(guó)外已較為成熟，被不少業(yè)內(nèi)人士看好。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若未來(lái)房地產(chǎn)融資政策有所放開(kāi)，REITs就極有可能隨之開(kāi)閘。 6月底、7月初，數(shù)家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌，準(zhǔn)備重大資產(chǎn)重組等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監(jiān)會(huì)遞交了與再融資有關(guān)的申請(qǐng)，但由于土地市場(chǎng)火熱、房?jī)r(jià)上漲迅速，其再融資申請(qǐng)審批速度明顯放慢。 多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從當(dāng)前房地產(chǎn)再融資政策的變化不難看出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)化、多元化和規(guī)范化，將是政策方向。因此，未來(lái)的房地產(chǎn)直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制。 行政手段短期難退 房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的確立，是否意味著以限購(gòu)、限價(jià)為代表的短期行政手段迅速退出市場(chǎng)？多數(shù)分析人士認(rèn)為，當(dāng)前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的條件。 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，9月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴(kuò)大，且自2012年6月以來(lái)已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。當(dāng)前，房?jī)r(jià)仍處于上漲通道中，業(yè)界普遍認(rèn)為此時(shí)不宜對(duì)政策進(jìn)行松綁。 此前，溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購(gòu)令”，且未被有關(guān)部門(mén)叫停。此舉雖引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁預(yù)期，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為穩(wěn)定市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市的限購(gòu)等政策還將持續(xù)。 業(yè)內(nèi)人士表示，在國(guó)慶長(zhǎng)假前后的這波樓市上漲熱潮中，除改善型需求釋放的影響外，因地價(jià)上漲和政策松動(dòng)傳聞而引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也成為重要推動(dòng)因素。因此，從預(yù)期管理的角度，相關(guān)政策不會(huì)在短期內(nèi)有大的調(diào)整。 事實(shí)上，梳理近幾個(gè)月來(lái)高層領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部委人士公開(kāi)表態(tài)，并沒(méi)有關(guān)于政策松綁的說(shuō)法?！胺康禺a(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制推出意味著現(xiàn)有政策松綁，更多是外界的一廂情愿?！币晃唤咏〗ú康膶?zhuān)家表示。 上述專(zhuān)家表示，由于涉及多方利益，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立是漸進(jìn)的過(guò)程。相應(yīng)的，以“限購(gòu)令”為代表的行政手段退出，也應(yīng)是漸進(jìn)的過(guò)程。否則，在缺乏有效替代政策的情況下，大規(guī)模放開(kāi)限購(gòu)，意味著樓市調(diào)控松綁，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定有害無(wú)益。曾有專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立需5年時(shí)間。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在短時(shí)間內(nèi)，樓市調(diào)控政策總基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化。雖不排除個(gè)別城市再度嘗試松綁政策，但對(duì)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價(jià)令”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等手段范圍可能擴(kuò)大。 來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)
14
2013年10月多地曝出公積金貸款難 北京住房公積金放貸正常
8195; 記者以購(gòu)房者身份向工作人員咨詢(xún)公積金貸款相關(guān)事宜，在問(wèn)過(guò)記者購(gòu)房所在的區(qū)域及新房還是二手房等問(wèn)題后，工作人員遞給記者幾張表單，讓記者進(jìn)行填寫(xiě)。對(duì)于是否能順利批貸，工作人員表示，填寫(xiě)完表格并提交材料后如果材料沒(méi)問(wèn)題，基本都能貸下來(lái)。 關(guān)于審核貸款的時(shí)間，咨詢(xún)臺(tái)工作人員告訴記者：“新房要比二手房快，新房是直接從開(kāi)發(fā)商手里拿，而二手房涉及之前的居住情況，審批相對(duì)較慢?！钡ぷ魅藛T表示，具體需要多長(zhǎng)時(shí)間才能通過(guò)審批，還得看遞交材料的實(shí)際情況定。(記者 易朵) 來(lái)自：百度樂(lè)居
