“地王”年年有，今年特別多。

　　九月以來，北京、上海、杭州、蘇州、天津就誕生了六個新“地王”，樓面單價在各地不斷被刷新，甚至出現(xiàn)了“面粉”比“面包”還貴的情況。面對這種情況，“地王”蝴蝶效應(yīng)能否再起波瀾，引發(fā)大家的關(guān)注。

　　一、二線城市“地王”頻出

　　今年的“金九銀十”剛拉開序幕，各地的搶地大戰(zhàn)就一發(fā)不可收拾。

　　9月2日，天津宅地單價“地王”出現(xiàn)；

　　9月4日，融創(chuàng)中國以21億元拿下北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號住宅地塊，創(chuàng)下7.3萬元/平方米的樓面價紀(jì)錄；

　　9月5日，新鴻基旗下公司以217.7億元競得徐家匯地塊，據(jù)計算該地塊的樓面單價為每平方米3.7萬元。

　　同日，蘇州和杭州也有多幅地塊樓面單價被刷新。世茂房地產(chǎn)公司和世茂股份公司赴杭州、蘇州雙線作戰(zhàn)，最終以83.94億元總價斬獲兩地三宗地塊，蘇杭兩地的樓面地價均被刷新；

　　9月18日，備受矚目的天津“地王”天拖地塊最終被融創(chuàng)中國以103.2億元的總價收入囊中。

　　其實，早在今年7月份，各地的搶地大戰(zhàn)就初現(xiàn)端倪。北京夏家胡同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯(lián)澳路西側(cè)地塊等當(dāng)月“地王”的樓面價格逼平甚至超越了周邊二手房的售價。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此火熱的搶地是因為房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國房企資金狀況季報》顯示，2013年上半年房企資金來源同比增速達(dá)32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點，創(chuàng)下2011年以來新高。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年前7個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為66831億元，同比增長31.5%。

　　另國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個月，我國住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%。企業(yè)銷售資金回籠順利，加快了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，為“地王”的出現(xiàn)創(chuàng)造了可能。

　　農(nóng)展館“地王”效應(yīng)未顯

　　在這些“地王”中，最吸引大家眼球的莫過于北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號地塊，該地塊被北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以21億元，配建27.8萬平方米醫(yī)院面積奪得。雖然溢價率僅為16%，但折合樓面單價卻達(dá)到了7.31萬元/平方米，刷新了全國單價“地王”的紀(jì)錄。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析，以農(nóng)展館“地王”為例，如果按照7.31萬元/平方米的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費(fèi)、資金成本，項目成本高達(dá)10萬元/平方米；而如果剔除其中不可銷售的部分，入市的成本價將達(dá)到12萬元/平方米以上，這一價格已經(jīng)全面超過北京在售的所有物業(yè)，而銷售價格必然要突破15萬元/平方米。

　　目前，農(nóng)展館商圈的二手房均價在5萬元/平方米左右。這就意味著，二手房和樓面價出現(xiàn)了“面粉”高于“面包”的現(xiàn)象。

　　日前，記者以購房者身份走訪了農(nóng)展館“地王”所在的農(nóng)展館北路8號地塊周邊的棗營南里、棗營北里、麥子店街等多個二手中介。

　　鏈家地產(chǎn)棗營店置業(yè)顧問張紅介紹說，在農(nóng)展館“地王”拍出的兩周內(nèi)，周邊的二手房價格并沒有明顯變化，來店詢問的人數(shù)以及成交均價跟往日持平?！坝行I(yè)主略微提高了售價，從每平方米4.1萬元提高到了4.3萬元，但是成交時，基本上還是按照原來的價格?！彼f。

　　張紅介紹，農(nóng)展館周圍的房子以1986年—1996年的老房子居多，房屋面積小，主要針對的是過渡性住戶，并且還貸年限較短。單價過高的話，每年還款金額會較大，勢必會影響銷量。“我覺得，這邊的房價肯定會再漲，但估計不會漲很多。”張紅說。

　　張大偉也表示，北京四環(huán)內(nèi)的二手老房貸款難，所以漲幅會小很多?！暗赝酢敝皇钦T因，沒有信貸支撐，房價短時間內(nèi)很難漲起來。

　　我愛我家高級置業(yè)顧問候先生認(rèn)為，去年12月底，農(nóng)展館地塊要掛牌的消息就已經(jīng)傳出，雖然當(dāng)時沒有拍，但是大家都知道這塊地遲早是要拍的，所以這次拍出后，并沒有產(chǎn)生很大的影響。他還透漏，“地王”拍出后，雖然自己所在的門店成交量沒有很大變化，但是有一些戶主取消了原有的售房計劃。

　　“影響房價的機(jī)制，主要有成本機(jī)制和供求關(guān)系。在供不應(yīng)求的市場狀態(tài)下，房價上漲是自然而然的，這和地區(qū)內(nèi)是否有‘地王’關(guān)系不大?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓說。

　　上述多位受訪的置業(yè)顧問均向記者預(yù)計，農(nóng)展館“地王”的出現(xiàn)，并不能對周邊房價產(chǎn)生直接的拉動作用。他們認(rèn)為，地鐵14號線在這個地區(qū)的開通，對于房價的拉動作用遠(yuǎn)高于“地王”效應(yīng)。

　　但“地王”的出現(xiàn)對市場并不是全無影響。易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，近一年來，北京各區(qū)域的房價本來漲幅就比較大，“地王”的出現(xiàn)不會立竿見影地推動周邊房價上漲。但隨著時間的推移、新項目的啟動，“地王”效應(yīng)會慢慢顯現(xiàn)出來的。謝逸楓也認(rèn)為，“地王”的出現(xiàn)必定會拉動周邊房價的上漲，包括二手房，但上漲的周期有長有短。

　　各“地王”宿命不同

　　在八月份的現(xiàn)場競買中，北京融創(chuàng)建投房地產(chǎn)有限公司和中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以41.2億元擊敗其余16家房企豪取亦莊兩宅地，溢價率為49.45%，折合樓面價為13158元/平方米。地塊的樓面單價刷新了亦莊區(qū)域的新高，商品房部分分?jǐn)偟臉敲娴貎r達(dá)到了30317元/平方米。

　　在亦莊地塊拍出后，亦莊在售的樓盤很快全面調(diào)價到3萬元/平方米以上。和裕旗下林肯公園在售房源售價從2.7萬元/平方米直線調(diào)價到3.5萬元/平米。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌敢于這樣大手筆拿地，還是源于其對亦莊區(qū)域的房價走勢的準(zhǔn)確判斷:“亦莊是北京一個特別明顯的價格洼地，將會是下一個望京?！?/P>

　　謝逸楓告訴記者，亦莊地塊地處北京市南五環(huán)，不是成熟板塊，可以供應(yīng)的地較多，所以拍出后可以很快帶動周邊房價的上漲。而農(nóng)展館周邊的地塊所剩無幾，參與“熱身”的機(jī)會不多，所以不會形成大規(guī)模的效應(yīng)。

　　同是“地王”，命運(yùn)卻大不相同。2009年杭州單價“地王”位于杭州錢江新城核心區(qū)域的18號地塊，四年多過去了，該項目還處于地下室開挖階段，何時開盤仍沒有確切消息；2010年雅戈爾在杭州拿下兩個“地王”，2013年因為無力開發(fā)而退出，賠付了4.8億元定金。

　　那么，農(nóng)展館北路8號地塊這個當(dāng)前全國最高價格“地王”的命運(yùn)會如何？“地王”制造者孫宏斌這次豪賭能否成功呢？

　　對于這次拿地，孫宏斌在微博上公開解釋：“一是這塊地是北京的絕版地塊，二是價格在我們的預(yù)期內(nèi)，三是我們有能力把它做成北京甚至全國最好的項目?！彼€表示，其實戰(zhàn)略就是選擇，人生就是選擇。選擇，要堅決；舍棄，更要堅決。唯如此，才可能做成點事。

　　對于孫宏斌的這次豪賭，謝逸楓表示看好，現(xiàn)在的輿論為孫宏斌高價賣房打下了很好的基礎(chǔ)?！叭绻麤]有特殊情況，孫宏斌這筆生意能達(dá)到他的預(yù)期的，會再次賭贏的。”謝逸楓表示。

　　理性對待“地王”出現(xiàn)

　　對于“地王”的頻頻出現(xiàn)，丁祖昱表示，短期內(nèi)土地的供求關(guān)系失衡造成了一些單價或者總價特別高的“地王”的出現(xiàn)。目前，農(nóng)展館附近二手房價格沒有快速上漲，也說明大家對“地王”的出現(xiàn)趨于冷靜。如果地價高于房價的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，那就不正常了。而目前“面粉”比“面包”貴的現(xiàn)象還只是少數(shù)，在正常范圍內(nèi)。但丁祖昱也提醒，對于“地王”的頻頻出現(xiàn)，開發(fā)商要理性對待。

　　謝逸楓認(rèn)為，各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展越來越呈現(xiàn)出地域性特征，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口增減的狀況、人均收入的狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀況等都會對房價產(chǎn)生影響，出現(xiàn)的所謂“地王”難憑一己之力來影響房價的漲落。

　　另外，“地王”的出現(xiàn)對于開發(fā)商來說，也是不得已而為之。高價拿地，高價賣出，也會給這些公司的銷售和資金周轉(zhuǎn)都帶來了一定壓力。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場最引人注目的現(xiàn)象之一，就是所謂的“地王”與“鬼城”并存。三線市場的低迷，許多房地產(chǎn)企業(yè)回歸一線市場，土地市場競爭加劇，“地王”頻現(xiàn)。丁祖昱認(rèn)為，未來一段時間，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)兩極化趨勢，市場情況好的城市會越來越好，不好的城市各種問題會逐漸顯現(xiàn)出來。“但是，這是市場回歸理性的結(jié)果，不同于上一輪全國房地產(chǎn)市場全面暴漲的情況。”他表示。

　　張大偉曾表示，“地王”的出現(xiàn)對購房者和開發(fā)商的預(yù)期定價會產(chǎn)生助漲的作用，尤其是在“金九銀十”這個時間段。但根據(jù)以前的經(jīng)驗，只要“地王”潮起，政府很快就會出臺調(diào)控政策。

　　謝逸楓也認(rèn)為，開發(fā)商身處市場之中，深知其中的影響大小。總體上，開發(fā)商也不希望房價過快上漲，他們知道，一旦過度，政府的調(diào)控大棒會再次打下來的。

來自：中國建筑新聞網(wǎng)