最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為67個和66個。70個大中城市新建商品住宅平均價格環(huán)比指數(shù)為100.95，比上個月減少0.14，盡管漲幅出現(xiàn)7個月來的首次下降，但是環(huán)比仍連續(xù)11個月上漲。

　　5月19日，位于北京房山區(qū)的金地朗悅售樓處人頭攢動。銷售人員告訴記者，項目本月底將推出50席120——140平米三居，成交價格預計為19000元/平。

　　而資料顯示，去年5月，其成交均價僅在1.5萬元/平米上下，比如今的成交均價低了將近4000元/平米。更具戲劇性的是，盡管之前的售價更低，項目卻一直處于滯銷狀態(tài)，而漲價之后樓盤銷售反而實現(xiàn)逆轉。

　　去年8月，新華網(wǎng)記者查詢北京市住建委網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)金地朗悅入市一年卻項目簽約率仍不足50%。而今年3月開盤的三期多次對外宣稱為“日光盤”。

　　最高漲2萬/平

　　呈現(xiàn)上漲趨勢的不止是房山區(qū)域。5月18日，位于通州區(qū)土橋地鐵站附近的金隅花石匠開盤，均價22000/平?！叭绻鹊较麓伍_盤，肯定要到25000元/平左右”，其銷售人員表示。據(jù)悉，項目開盤當天成交了一半以上的房源。

　　相比之下，配套趨成熟的北五環(huán)，漲勢更是瘋狂。位于北苑區(qū)域的天潤福熙大道，去年8月開盤時項目均價為30500元/平方米，如今單價直躥50000元/平方米。

　　但這些項目能大幅漲價，均因為在“限價令”之前便已領預售證。按照目前“限價令”的要求，新推樓盤的后期與前期價格相比，不能出現(xiàn)明顯漲幅。

　　不過“限價令”頒布之后，許多項目亦未受控制，多通過現(xiàn)房或者拆分裝修費等方式“曲線”漲價。據(jù)悉，為了分擔房價，位于大興區(qū)南五環(huán)的一個知名高端樓盤更是將精裝標準定在了8000元/平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，北京無論新建住宅還是新建商品住宅，價格自去年6月份開始環(huán)比上漲，已經(jīng)出現(xiàn)11個月連續(xù)環(huán)比上漲，北京的二手房價格也有連續(xù)6個月的環(huán)比上漲。

　　北京樓市供求矛盾尖銳房價短期恐難下降

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，“自2012年11月以來，北京新房市場新增供應量與交易量已經(jīng)連續(xù)6個月差值高達2萬多套，這也是新政實施至今價格不跌的根本原因?！?/P>

　　據(jù)《北京晨報》報道，在低庫存下，新上市的項目都成了“香餑餑”。豐臺區(qū)一樓盤的140套房源還在申請預售證，卻都有了認定的買家。長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威也表示，剛銷售完的尚湖別墅僅在商場巡演兩周就完成了100套的銷售，銷售額接近10億元。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，存量持續(xù)低迷，意味著供求矛盾尖銳，將推動未來開盤項目中頻現(xiàn)“日光盤”。

　　據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京樓市共有6個項目開盤，包括中國鐵建原香漫谷、東亞五環(huán)國際、中冶藍城等項目，開盤項目個數(shù)與之前一周持平，但供應套數(shù)及供應面積則有所降低，環(huán)比分別減少27%和18%。而據(jù)北京市住建委及偉業(yè)我愛我家集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的一周，北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為1596套，環(huán)比前一周上漲52.3%。二手住宅網(wǎng)簽總量為1463套，環(huán)比前一周上漲了21.3%。業(yè)內(nèi)人士分析認為，樓市成交的沖頂，與新增供應維持在相對高位有直接關系。

　　3月份新政執(zhí)行以來，樓市經(jīng)歷近兩個月的新政適應期，房價卻始終堅挺。針對目前北京樓市的形勢，胡景暉分析表示，北京樓市調(diào)控細則出臺已近兩個月時間，選擇觀望的剛需購房者購房意愿逐步回暖。而開發(fā)商上半年銷售壓力不大，新房推盤動力不足，二手房源經(jīng)歷3月份的過度釋放之后，總體房源較為緊張，在較為嚴峻的供需形勢之下，房價下降的可能性也不大?！≠u方市場愈明顯

　　對于房價的上漲，多位業(yè)內(nèi)人士表示并不意外，而主要原因乃供給不足。公開資料顯示，北京連續(xù)兩年的土地供應未能達到計劃指標。2011年北京土地供應完成了計劃的92%，而2012年北京市共成交商品住宅用地276公頃，加上商業(yè)辦公用地與經(jīng)營性用地，僅僅完成全年計劃1200公頃的31%。

　　而“供應”相對應的是，新房“需求”量劇增。北京房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年北京樓市成交量中一手房和二手房的比率大約是1：1.4。有分析表示：“出臺”二手房交易征稅20%“京版細則出臺后，新房要承載主要購買需求，自然面臨更大壓力?！?/P>

　　嚴重的供需不平衡，開發(fā)商自然借勢提價。天潤福熙大道向媒體回應漲價事宜時，就直言不諱地表示：目前北五環(huán)以內(nèi)，福熙大道成為僅存的改善性住宅大盤項目，典藏價值大幅提升，項目稀缺性進一步凸顯。

　　而賣方市場不僅使得購房者失去議價的能力，其所購買產(chǎn)品的品質(zhì)也無法保證。5月19日，有數(shù)十名業(yè)主來到天潤福熙大道售樓處維權，業(yè)主們拉出橫幅，稱開發(fā)商“偷工減料”，涉嫌“商業(yè)欺詐”。原來，該項目C3、C4樓的東西墻面并未采用開發(fā)商承諾的石材，而是涂料。

　　易憲容：樓市調(diào)控應利用有效經(jīng)濟杠桿

　　用經(jīng)濟杠桿作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要工具，主要指房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策及土地拍賣規(guī)劃等政策。其中房地產(chǎn)稅征收是最主要的經(jīng)濟杠桿工具。所以，筆者認為，如果政府通過房地產(chǎn)稅等經(jīng)濟杠桿來遏制住房投機投資，方向是正確的。

　　只是，當前市場對征收房地產(chǎn)稅是否對遏制高房價起到作用仍有懷疑，甚至有觀點直指征收房地產(chǎn)稅非但對遏制高房價沒有作用反之更會推高房價；也有人認為，征收房地產(chǎn)稅會加重低收入者購買住房的負擔，更讓低收入者無支付能力進入樓市；還有人認為，征收房地產(chǎn)稅是二重征稅，是對民眾財富的掠奪。可見，征收房地產(chǎn)稅阻力不小，尤其民眾對住房稅收對遏制住房投機投資的作用了解太少。而事實上一套公正公平的房地產(chǎn)稅收制度對遏制高房價是能起到重要作用的。對此，無論是政府還是媒體都有義務向民眾解釋清楚。

　　其實，上述反對征收房地產(chǎn)稅的言論，無論從經(jīng)驗上還是從經(jīng)濟邏輯上和學理上都是站不住腳的。房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代國家的主要稅收工具，既有增加財政收入的功能，也有調(diào)節(jié)收入分配的功能，更不用說對遏制房價起到重要作用了。如果房地產(chǎn)稅是公平公正的，既有對弱勢民眾的減免條例，也有對過多持有住房的累進稅制，那房地產(chǎn)稅能讓這些住房投機投資者逐漸退出市場，從而改變住房市場預期，樓市的投機性質(zhì)也會隨著房地產(chǎn)稅征收而減弱并讓房價回歸理性。如果房價下行，房地產(chǎn)投機者如何可能把房地產(chǎn)稅的負擔轉移給下家呢？這時，持有過多住房的人不轉移房地產(chǎn)稅負擔都不容易把手中住房套現(xiàn)，要把稅收負擔轉移更是不可能讓其住房脫手了。

　　所以，問題的關鍵不是房地產(chǎn)稅能否遏制高房價，而是房地產(chǎn)稅實際內(nèi)容是什么，是不是一個公正公平的房地產(chǎn)稅。如果總覺得中國房地產(chǎn)稅征收基礎條件不成熟，還是只能如上海與重慶那樣的做法來試點，那筆者認為這樣的房地產(chǎn)稅試點所能起到作用就十分有限了，不僅難以遏制住房投機投資，反之會增加樓價上漲預期，因為市場會認為政府對遏制高房價不敢玩真的。在這樣的情況下，房價焉能不漲？此時，房地產(chǎn)稅對遏制高房價的作用也就蕩然無存了。

　　面對居高不下的樓價，政府利用有效經(jīng)濟杠桿或征收房地產(chǎn)稅來改變當前市場預期并轉變房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路，已非常急迫了。這意味著從根本上讓行政性調(diào)控方式全面退出，而要建立起一套公正公平的房地產(chǎn)稅，就得先確立一系列制度基礎。比如要全面普查全國的住房，查清現(xiàn)有的住房誰在持有及如何分布，由此建立起公開透明的住房信息系統(tǒng)，在此基礎上通過公共決策來設立相關的法律及公正公平的房地產(chǎn)稅收制度。

來自：中國建筑新聞網(wǎng)