近日，一則“住建部多位人士確認，除北上廣深外，其他城市的限購政策可自行調(diào)節(jié)”的消息引發(fā)強烈關(guān)注。
　　一位接近住建部的人士告訴記者，“據(jù)我了解，現(xiàn)在部里正在觀察、了解、研究當前的市場狀況。”住建部政研中心原副主任王玨林也稱，在市場的關(guān)鍵時期，限購等政策調(diào)整的主導權(quán)在于地方，住建部不可能說誰應(yīng)當怎么樣，誰不應(yīng)當怎么樣。
　　不過，另有接近住建部的權(quán)威人士確認，上述政策方向和趨勢已經(jīng)明確，但是否發(fā)文、何時發(fā)文，相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度，“在決策層看來，一線城市目前還很難在近期松綁限購。”
　　四年限購路
　　2010年4月，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱為“限購令”。粗略統(tǒng)計，目前有40多個城市執(zhí)行著不同程度的限購政策。后續(xù)市場情況表明，限購確實在一定程度上抑制了成交量，并進而抑制了房價的過快上漲。
　　縱觀四年限購歷程可以發(fā)現(xiàn)，其影響最大的階段是2011年和2012年。當時，綠城中國等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開發(fā)商成交量驟減。
　　一些對土地出讓和房地產(chǎn)市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長沙等，而變相或直接的松綁，多數(shù)以地方政府否認、收回，或上級政府叫停等方式草草收場。
　　不過，限購的威力在2013年開始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強勢反彈，并帶來房價再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧，除了個稅按差額20%征收等政策帶來恐慌式購房外，市場面貨幣供應(yīng)量的整體充足是導致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。
　　2013年下半年，銀行系統(tǒng)針對房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”更是給市場潑了盆冷水，加上受八項規(guī)定、六項禁令等因素影響，高端消費大為萎縮，樓市也受到波及，房地產(chǎn)市場去年底開始全面降溫，“入冬”速度遠超預期。
　　土地流標大增是松綁動力
　　樓市成交壓力下，土地市場也受到很大影響。截至4月，中原地產(chǎn)監(jiān)測40個城市中三四線城市累計土地流標率為26%，較去年年末大幅上升10個百分點，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%。溢價率方面，僅有二線城市溢價率與去年月均水平持平，一線及三四線均有1成左右的回落。
　　房企的購地意愿也在降低。2014年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6 個百分點;土地成交價款2214億元，增長9.6%，增速回落1.8個百分點;而從重點企業(yè)拿地狀況來看，4月其拿地面積環(huán)比下降46%，同比下降80% 以上。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企受到銷售不佳、資金鏈趨緊的影響，雖然對一線城市地塊仍有一定渴求，但購地已趨于謹慎及理性，而對于二線及三四線城市，尤其是目前成交量疲乏、庫存量偏高、樓市降價預期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，從而致使流標地塊增多。
　　土地市場的低迷直接影響土地出讓金的回收，而這大大加劇了地方政府的財政緊縮。與此同向構(gòu)成壓力的是，根據(jù)審計署數(shù)據(jù)，截至2013年6月，全國地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨。
　　如果以土地出讓金收入占當年一般預算財政收入來簡單衡量地方對于土地財政的依賴度，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，45個樓市限購城市對土地財政依賴度較高的(超過80%)共有13個，其中佛山、南京、長沙等幾個城市超過100%，最高的甚至達到156.4%。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收一般能占到地方政府財政收入的50%-60%，不論是房市降溫還是地市降溫，都會對地方財政帶來很大影響。他同時指出，“樓市降溫之后，還會影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將給地方經(jīng)濟的增長帶來很大的困難?！?BR>　　超30個城市有放松預期
　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調(diào)整的城市有6個，最新的傳言是天津市將放開第三套房的購買限制。
　　“房地產(chǎn)市場降溫，導致地方財政逐漸出現(xiàn)問題，在這種情況下，放開部分調(diào)控就成了地方政府拉動經(jīng)濟的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施?！敝性禺a(chǎn)首席市場分析師張大偉認為。
　　“在房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的情況下，預計全國有超過30個城市有放松調(diào)控的預期和可能性。房價接近停滯的城市，后續(xù)都有可能出臺地方救市政策，它們可能不會明顯放松限購，但會通過其他方式進行微調(diào)?！睆埓髠シ治?。
　　住建部官員：各地可因地制宜
　　住建部法規(guī)司副司長徐宗威22日接受采訪時表示，目前國務(wù)院并沒有新的樓市調(diào)控政策。他個人判斷認為，全國制定統(tǒng)一調(diào)控政策不利于房地產(chǎn)發(fā)展，各地可根據(jù)自己實際，結(jié)合中央宏觀政策，制定符合當?shù)貙嶋H的政策維護市場穩(wěn)定。
　　徐宗威告訴記者，過去幾年，中央發(fā)了很多樓市調(diào)控的政策，地方政府對于中央的總體要求和理解也很一致，“目前，雖然很多城市房地產(chǎn)銷售額、銷售面積明顯下滑，但國務(wù)院并沒有準備新的調(diào)控政策。”徐宗威說，由于各地樓市情況和市場需求不同，如果再制定統(tǒng)一調(diào)控政策，反而不利于樓市發(fā)展。
　　另據(jù)有關(guān)人士透露，以往，樓市限購政策由住建部起草，最終往往是由國務(wù)院辦公廳名義下發(fā)，但截至目前，國務(wù)院辦公廳并沒有收到相關(guān)文件草案。

來自：中國建筑新聞網(wǎng)