房地產(chǎn)稅收：發(fā)力之年舉步維艱

亦實(shí)亦虛的“國(guó)五條”細(xì)則令房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問(wèn)題再度成為焦點(diǎn)。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)共涉及11種稅（費(fèi)），但有5種是僅針對(duì)該行業(yè)征收的，即房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅（下稱(chēng)五稅）?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示。

　　十年，我國(guó)房地產(chǎn)五稅從900多億元漲至1.01萬(wàn)億元，其中的土地增值稅更是從37.3億元漲至2718.8億元。一邊是暴漲的五稅，一邊是壓力漸大的地方財(cái)政。有關(guān)專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)稅收對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，但非稅收入占比過(guò)高卻增加了財(cái)政收入的不穩(wěn)定因素，亟須在房地產(chǎn)土地出讓制度和稅收體制等方面作出變革。

　　財(cái)政總收入“主打稅”地位趨穩(wěn)

　　記者了解到，2012年房地產(chǎn)五稅首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，占地方財(cái)政收入的16.6%，創(chuàng)歷史新高，而土地出讓金收入對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率卻下降了7個(gè)百分點(diǎn)。在五稅中，房產(chǎn)稅所占比重呈遞減趨勢(shì)，從2000年的46.5%降至2012年的13.55%，而土地增值稅則從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長(zhǎng)7289%，占全國(guó)稅收收入的比重也從0.19%上升至2.7%。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為財(cái)政總稅收的主要來(lái)源，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)逐漸加大。去年全國(guó)房地產(chǎn)稅收在財(cái)政總稅收中的占比達(dá)10.73%，為世界最高。在過(guò)去5年的調(diào)控中，五稅收入不僅沒(méi)有下降，而且有所增加，一方面是因?yàn)檎粩嗾{(diào)整稅收方向和增加稅收手段，另一方面是因?yàn)槊磕攴績(jī)r(jià)上漲與商品房成交量不斷增長(zhǎng)。

　　土地財(cái)政何去何從

　　如前所述，房地產(chǎn)稅收收入占地方財(cái)政收入的比重已達(dá)16.6%，而土地出讓金收入對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率卻下降了7個(gè)百分點(diǎn)?！巴恋卦鲋刀惔笤雠c土地出讓金下降，說(shuō)明政府加強(qiáng)了土地增值稅的征繳工作，房地產(chǎn)稅收比例越來(lái)越高，土地市場(chǎng)受到調(diào)控的影響較大。”謝逸楓指出。

　　趙秀池則表示，土地增值稅的征收對(duì)象涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易對(duì)象，土地增值稅的增加取決于土地與住房的交易量、地價(jià)與房?jī)r(jià)的變動(dòng)。去年土地增值稅大增主要是由住房交易量增加與房?jī)r(jià)上漲引起的。國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)土地出讓合同價(jià)款為2.69萬(wàn)億元，低于2011年的3.15萬(wàn)億元，與2010年的2.7萬(wàn)億元基本持平?！巴恋爻鲎尳鸬淖兓饕Q于土地交易量和土地出讓價(jià)格的變化。去年土地出讓金下降主要是因?yàn)橄拶?gòu)、限貸等嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺(tái)，一些樓盤(pán)銷(xiāo)售困難，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利預(yù)期下降，不敢高價(jià)接盤(pán)，導(dǎo)致部分土地流拍，地價(jià)下降。”她說(shuō)。

　　在土地財(cái)政降溫的同時(shí)，地方政府財(cái)政收支平衡問(wèn)題也越發(fā)嚴(yán)重。公開(kāi)資料顯示，約42%的地方債務(wù)已于2012年底到期，53%的地方債務(wù)將于2013年底前到期。謝逸楓指出，非稅收入占比過(guò)高增加了財(cái)政收入的不穩(wěn)定因素，政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將在近兩年集中體現(xiàn)，再加上新“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有不確定性，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，那么地方財(cái)政將面臨越來(lái)越大的壓力。

　　趙秀池認(rèn)為，目前五稅和土地出讓金約占地方財(cái)政收入的一半左右。土地財(cái)政收入是地方政府最主要的收入來(lái)源，短期內(nèi)仍具有不可替代的地位。但是，由于土地是有限的、稀缺的，具有不可再生性，地方政府“以地生財(cái)”的短期行為是不可持續(xù)的，2012年的土地出讓金收入下降就已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題。因此，地方政府的財(cái)政收支壓力將越來(lái)越大。

　　房地產(chǎn)稅制還需“文火細(xì)煲”

　　記者了解到，2012年房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售額是6.4萬(wàn)億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營(yíng)業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬(wàn)億元。根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2003年全國(guó)稅收總收入為2萬(wàn)億元，2012年為10.06萬(wàn)億元，十年間增長(zhǎng)了4倍，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入增速遠(yuǎn)超過(guò)稅收總收入增速。

　　對(duì)此，謝逸楓指出：“從我國(guó)現(xiàn)行稅制看，主要存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅、稅基窄、規(guī)模小、計(jì)稅依據(jù)不合理等問(wèn)題。另外，我國(guó)的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度和財(cái)產(chǎn)登記制度也不健全，加上房產(chǎn)、土地、戶(hù)籍等有關(guān)管理部門(mén)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產(chǎn)稅收收入的流失?！?/FONT>