??沒有租過房的人生是不完整的。

??像我這個年紀(jì)的人，剛到異地的大城市工作時，很多是從住地下室、平房開始。無他，便宜耳。毫無疑問，沒有獨(dú)立廚衛(wèi)，周圍環(huán)境臟亂差，處處是安全隱患。咬牙忍受。

??現(xiàn)在，地下室是不讓住人了，平房也沒以前那么多了。更重要的是，經(jīng)過政府部門持續(xù)多年的整治，哪怕是平房社區(qū)，環(huán)境也越來越干凈，治安狀況更好了。

??年輕人的選擇比以前多了。比如，除了從房東手里租房，還可以選擇長租公寓。雖然是與他人合租，共用廚衛(wèi)，但有獨(dú)立居室，電子門鎖，每周還會有專人來打掃衛(wèi)生。

??但不安全感仍在。比如，隨意漲價，二房東卷款跑路，以及花樣繁多的租金貸陷阱等。新市民和年輕人是住房租賃市場的主體，但支付能力低，沒有議價權(quán)，需要加強(qiáng)保護(hù)。

??主管部門這些年對住房租賃市場是高度重視的，出臺了一系列的規(guī)范性文件。4月26日發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，則是專門對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。

??我個人分析，這個文件主要是解決住房租賃資金的安全監(jiān)管問題。背景應(yīng)該就是類似蛋殼、青客等多起長租公寓機(jī)構(gòu)爆雷事件引發(fā)了社會強(qiáng)烈關(guān)注。

??單次收取租金的周期原則上不超過3個月；支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金?！@兩條規(guī)定，是防止某些運(yùn)營機(jī)構(gòu)拿到融資后，為了搶占市場份額，“高進(jìn)低出”，隨后又利用收取的租金設(shè)立資金池繼續(xù)擴(kuò)張。但“高進(jìn)低出”的本質(zhì)就如同龐氏騙局，是不可持續(xù)的。

??開展住房租賃資金監(jiān)管；企業(yè)不得利用承租人信用套取租金貸，不得誘導(dǎo)承租人使用租金貸。——二手房買賣經(jīng)過多年才納入資金監(jiān)管，現(xiàn)在住房租賃納入資金監(jiān)管正當(dāng)其時。租金貸既是極少數(shù)運(yùn)營機(jī)構(gòu)賴以擴(kuò)張的倚仗，又是后來燃爆危機(jī)的火藥，管理失序?qū)е露喾嚼媸軗p，銀行、房東、租客沒有一個贏家。

??一個文件不可能解決所有問題，而是有針對性地解決某一類問題。上述文件為何選擇輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)？

??據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，住房租賃企業(yè)按照投入和持有周期分為三類：重資產(chǎn)企業(yè)指依靠新建方式建設(shè)租賃住房并長期持有的企業(yè)；中資產(chǎn)企業(yè)是按一定比例投入，通過整棟商改租、工改租等方式持有房源10-15年的企業(yè)；輕資產(chǎn)企業(yè)則主要是收取個人房源經(jīng)過改造后或直接轉(zhuǎn)租，賺取租金差價，持有周期為3到5年。

??從現(xiàn)實來看，住房租賃重資產(chǎn)企業(yè)和中資產(chǎn)企業(yè)，需要投入的金額較大，建設(shè)和經(jīng)營的半徑、周期都比較長，整個過程基本已納入相關(guān)部門的監(jiān)管范疇。而輕資產(chǎn)企業(yè)的房源分散，單體投入較小，平時多運(yùn)用科技手段進(jìn)行管理，很容易逃脫監(jiān)管。近兩年發(fā)展最快、爆發(fā)危機(jī)最多的也恰恰是輕資產(chǎn)企業(yè)，所以加強(qiáng)對這個領(lǐng)域的監(jiān)管是非常必要的。

??必須強(qiáng)調(diào)的是，作為房地產(chǎn)市場重要內(nèi)容的住房租賃市場，一方面要規(guī)范、整治，一方面也要鼓勵發(fā)展，規(guī)范是為了更健康地發(fā)展。

??2016年以來，與新一輪房地產(chǎn)調(diào)控相伴隨，中央也發(fā)布了一系列加快發(fā)展住房租賃市場的政策措施。由于過去更多是分散的個體租賃為主，國家特別提出鼓勵機(jī)構(gòu)型租賃企業(yè)發(fā)展。長租公寓的快速增長，就是近幾年的現(xiàn)象。

??房價的持續(xù)上漲，令大城市的住房問題更顯突出。新市民和年輕人，買不起房，只有租房住。包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場的發(fā)展，給這個群體帶來了更多的房源更多的選擇。長租公寓頻頻爆雷，沒有贏家，也不利于住房租賃市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。

??我們看到，這些運(yùn)營機(jī)構(gòu)除了高進(jìn)低出盲目擴(kuò)大規(guī)模的經(jīng)營模式本身存在的弊端，另一個重要問題在于成本太高，尤其是融資成本過高，導(dǎo)致盈利艱難。這個問題由來已久，實踐中尚未找到很好的解決辦法。

??這方面我個人有四個建議：一是，對信用較高、經(jīng)營規(guī)范的住房租賃機(jī)構(gòu)，銀行對其應(yīng)適用較低的利率。銀行住房租賃貸款不納入房地產(chǎn)貸款兩道紅線管理，就是為了鼓勵發(fā)展住房租賃金融。二是，應(yīng)盡快擴(kuò)大住房租賃REITs規(guī)模，時機(jī)已經(jīng)成熟。三是，提倡險資進(jìn)入住房租賃市場。四是，給予一定的稅收優(yōu)惠。

??去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對發(fā)展住房租賃市場提出了具體而明確的要求：規(guī)范發(fā)展長租房市場；單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房；降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。如果全都落實到位，住房租賃市場將迎來規(guī)?？涨暗慕】蛋l(fā)展。

??舉兩個例子。一是，我們都看到，很多大城市里，都有大批量的商業(yè)用房、廠房空置著，將這些房子改建為長租公寓，是多方共贏的事情，為什么不動起來？二是，集體建設(shè)用地建租賃房，已沒有任何法律障礙，農(nóng)民也可獲得持續(xù)穩(wěn)定的分紅，為什么不能擴(kuò)大規(guī)模？

??有些房企已介入長租公寓領(lǐng)域，萬科、龍湖的規(guī)模還比較大。房地產(chǎn)長效機(jī)制離不開租賃市場的發(fā)展，但長租房市場必須建立起一種可持續(xù)的商業(yè)模式，這需要更多的房企和機(jī)構(gòu)參與，也需要政府部門付諸實際的支持與鼓勵。