財聯(lián)社（北京，記者 李潔 楊依依 陳業(yè)）訊，財聯(lián)社記者從多個信源處獨(dú)家獲悉，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司8月20日起在北京面談，目前，已有多家房企收到通知，并將赴京與監(jiān)管部門進(jìn)行溝通。

知情人士向記者透露，監(jiān)管部門召集部分房企面談，或為了解行業(yè)對融資新規(guī)的反應(yīng)。

據(jù)21世紀(jì)此前報道，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

“通知是真的，昨天接到券商的電話，這個政策對負(fù)債較高的房企簡直就是定向打擊?！币患铱偛吭谏钲诘纳鲜蟹科笸蛾P(guān)負(fù)責(zé)人向財聯(lián)社表示。

一家大型房企CFO也向記者證實了融資新規(guī)的真實性，但表示目前尚未收到具體文件。

“這次監(jiān)管層釋放的信號是非常清晰的，就是要求房企管住有息負(fù)債，同時降低負(fù)債率，如果做不到，房企融資受到的限制會非常大。這次對房地產(chǎn)公司是一件大事，房企應(yīng)該認(rèn)真對待，盡快按照指示調(diào)整自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)。但負(fù)債率短期內(nèi)是很難調(diào)下來，對短期融資會受到很大沖擊?！币患襎OP20上市房企副總裁告訴記者。

新規(guī)劍指高負(fù)債房企

“今年下半年，對于開發(fā)商的融資環(huán)境應(yīng)該不會太好，監(jiān)管部門不僅是對房企有息負(fù)債的增加進(jìn)行限制，同時借新還舊也進(jìn)行了一定比例的限制融資，主要還是為了引導(dǎo)資金流入實體經(jīng)濟(jì)，控制流向房地產(chǎn)。”一家總部位于北京的房企高層指出。

雅居樂控股副總裁潘智勇則表示，“關(guān)于最近融資的一些政策，我們也關(guān)注到了，我覺得出臺這些也很正常。做好自己的管控，做好我們的經(jīng)營，這是對應(yīng)對這些融資環(huán)境的政策變化最有利的?！?/p>

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴記者，“對于一些高負(fù)債、高杠桿的高周轉(zhuǎn)型企業(yè)而言，其三項指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出監(jiān)管紅線，以永續(xù)債、信托和基金支持的明股實債等杠桿之上再加杠桿的情況十分普遍。此次監(jiān)管新規(guī)將大幅壓縮此類加杠桿的空間，也給房企降負(fù)債和去杠桿帶來很大壓力，如何在限制有息負(fù)債增長的同時實現(xiàn)平穩(wěn)過渡是一個十分嚴(yán)峻的問題?！?/p>

“三道紅線直指房地產(chǎn)負(fù)債水平的關(guān)鍵財務(wù)判斷要素，資產(chǎn)負(fù)債率是判斷企業(yè)整體負(fù)債水平的常用財務(wù)指標(biāo)，由于房企的預(yù)收款較大，剔除之后指標(biāo)更能反映實際負(fù)債水平。凈負(fù)債率則是判斷房企自身財務(wù)風(fēng)險的重要指標(biāo)，可反映房企的真實負(fù)債壓力和杠桿水平。而現(xiàn)金短債比則更傾向于判別短期財務(wù)風(fēng)險，可體現(xiàn)房企當(dāng)下的現(xiàn)金流壓力及安全性?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說。

不過一位不具名的券商分析師對記者表示，“具體條款是剔除預(yù)售款負(fù)債率還是有息負(fù)債率，現(xiàn)在說法不一?！?/p>

而根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，新規(guī)將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅-橙-黃-綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

據(jù)21世紀(jì)報道，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

“這個政策是在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的行為，政策不是不讓加杠桿，而是保持杠桿穩(wěn)定增長，其實所有的政策都是希望房地產(chǎn)行業(yè)維持穩(wěn)定。”一家A股上市公司的董秘告訴財聯(lián)社記者。

張波認(rèn)為，若新規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行，下半年房企融資的“好日子”已經(jīng)基本結(jié)束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財務(wù)穩(wěn)健的房企依然會面臨挑戰(zhàn)。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月房企境內(nèi)外債券融資累計約7379億元，整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，累計約1234億元，同比上升6%。

受疫情影響，今年上半年房地產(chǎn)融資環(huán)境有所放松，但在下半年再次出現(xiàn)收緊趨勢。多位受訪人士告訴記者，房地產(chǎn)融資再度收緊，或與火熱的土地市場有關(guān)，房企高杠桿拿地等現(xiàn)象，引發(fā)了高層關(guān)注。

“為保證國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的順暢運(yùn)行，就勢必要控制房價和地價，這也是監(jiān)管部門設(shè)置三道紅線的主要原因所在。”柏文喜說。

“下半年收緊房企融資，是在響應(yīng)中央關(guān)于‘房住不炒’和嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)等指示。今年上半年制造業(yè)、基建投資增速表現(xiàn)不及房地產(chǎn)，個人按揭貸款恢復(fù)比較快，行業(yè)景氣度上行趨勢明顯。需求端調(diào)控政策未明顯放松，但又需要防止地產(chǎn)過熱，調(diào)控途徑由需求端向供給端傳導(dǎo)?！鄙鲜鋈虣C(jī)構(gòu)分析師向記者表示。

開發(fā)商或降價回籠資金

“‘房住不炒’是長期的政策基調(diào)，當(dāng)土地價格以及資金等方面過熱就要壓制一下，融資新規(guī)如果執(zhí)行，將考驗各房企的綜合能力，包括負(fù)債情況、融資能力、股東背景等?！鄙鲜鯝股上市公司董秘告訴財聯(lián)社記者。

“此次融資新規(guī)，將令房企總體融資增量受限，房企融資受限會傳導(dǎo)到土地投資端，土地投資熱度會減弱，土地溢價率可能會下行?！鄙鲜鋈谭治鰩熤赋觥?/p>

一家百億規(guī)模的港股上市房企副總裁則表示，“目前公司還沒收到通知，但網(wǎng)上弄流傳的文件太嚴(yán)格了，如果真的執(zhí)行，沒有多少房企會買地了。”

多位接受記者采訪的人士均認(rèn)為，政策如果嚴(yán)格執(zhí)行，房企下半年肯定是圍繞加速回款展開一些動作，包括降價促銷、轉(zhuǎn)讓項目等行為。

“這次政策如果實行，對投資的影響比較大，四季度開發(fā)商資金壓力會加劇，又要沖全年業(yè)績，可能會有降價行為?！币患议}系上市房企的投資中心副總裁如是分析。

上述TOP20上市房企副總裁也表示，因為要改善負(fù)債率、改善融資結(jié)構(gòu)，下半年在銷售方面，地產(chǎn)公司促銷力度會加大，促銷活動可能會增加。

柏文喜亦認(rèn)為，在此種情況之下，房企為了繼續(xù)推高周轉(zhuǎn)速度和加快銷售回款，一方面可能會降價促銷，另一方面可能會加快施工進(jìn)度，因此工程質(zhì)量和施工安全需要特別重視，而降價幅度則受制于成本因素和行業(yè)監(jiān)管。

“開發(fā)商會更多選擇像分拆物業(yè)上市這樣的變通方法拓展資金來源?！毕沩炠Y本執(zhí)行董事沈萌告訴記者。

“房企會明顯加快資金回籠的速度，一方面是由于資金壓力，尤其是負(fù)債水平過高的房企更是會加大銷售回款力度，另一方面與房企整體業(yè)績完成度不理想相關(guān)，為沖刺全年業(yè)績目標(biāo)，房企在金九銀十加大促銷力度的概率會明顯增大。”張波指出。

而在嚴(yán)峻的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，“房企本身并不會因為規(guī)模大小不同，造成觸碰‘三道紅線’的概率出現(xiàn)明顯差異，不少大型品牌房企也明顯觸碰到‘三道紅線’，但中小房企由于融資難度整體大于大型房企，形勢依舊嚴(yán)峻?！?/p>

“房地產(chǎn)行業(yè)有這么多公司，已經(jīng)到了兼并重組、結(jié)構(gòu)分化的時代?！鄙鲜龇科蠖馗嬖V記者。