今天，“下半年9地出臺(tái)住房租賃新規(guī)”的消息一度登上新浪微博的實(shí)時(shí)熱搜榜。

多地政府推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)，包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家知名房企積極布局這一市場(chǎng)。

租賃新政密集發(fā)布

近期，多地政府密集出臺(tái)針對(duì)租賃市場(chǎng)的新政。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長(zhǎng)春、南寧等9地相繼出臺(tái)住房租賃新規(guī)，通過(guò)增加房源供給、規(guī)范市場(chǎng)管理等措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

具體來(lái)看：

合肥出臺(tái)全國(guó)最優(yōu)惠住房租賃稅費(fèi)政策，個(gè)人出租三年零稅費(fèi)。

長(zhǎng)春則明確3年內(nèi)新增租賃住房315萬(wàn)平方米，落實(shí)租售同權(quán)政策。

深圳出臺(tái)政策規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，對(duì)租金漲幅進(jìn)行了明確限制。

南京市出臺(tái)整治租賃機(jī)構(gòu)的詳細(xì)政策。

佛山則對(duì)企業(yè)自持商品房屋租賃管理政策進(jìn)行宣講，明確企業(yè)自持商品房屋應(yīng)全部用于公開(kāi)對(duì)外租賃，不得銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)外出租單次租期不得超過(guò)20年，且不得超過(guò)土地出讓合同中約定的自持期限。

2018年，全國(guó)上百城發(fā)布租賃政策，租賃市場(chǎng)成為關(guān)注焦點(diǎn)。2019年以來(lái)，租賃相關(guān)政策累計(jì)發(fā)布超過(guò)30次，內(nèi)容包括公租房租賃規(guī)范、租賃市場(chǎng)亂象整頓、穩(wěn)定租金、增加租賃房源供應(yīng)等。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期，針對(duì)租房市場(chǎng)的政策頻繁發(fā)布。一線城市中，北京再次重申不得出租隔斷房；深圳則明確年漲幅不得超過(guò)5%，直接對(duì)租金漲幅增加限制；廣州要求租金周期支付不得超過(guò)一年。

此外，以深圳為代表的城市還明確，加快提高租賃房源。隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入，租賃逐漸成為調(diào)控重點(diǎn)。

房企加大布局力度

多家房企積極布局住房租賃市場(chǎng)，其中不乏萬(wàn)科這樣的知名企業(yè)。

以萬(wàn)科A為例，9月25日，萬(wàn)科A發(fā)布公告稱(chēng)，公司獲準(zhǔn)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)人民幣80億元的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券。根據(jù)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者詢(xún)價(jià)結(jié)果，經(jīng)發(fā)行人和主承銷(xiāo)商(簿記管理人)協(xié)商一致，最終確定本期債券的票面利率為3.55%。

本期債券募集資金擬投資的住房租賃項(xiàng)目一共7個(gè)，分布在北京、上海、大連、東莞、沈陽(yáng)等地，一共提供租賃住房4944間。其中，北京草橋項(xiàng)目提供租賃住房2969間。

有的房企租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入收獲期。

以龍湖集團(tuán)為例，公司2018年年報(bào)顯示，公司物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為40.9億元，同比增長(zhǎng)57.7%。商場(chǎng)、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。

冠寓作為國(guó)內(nèi)TOP3的長(zhǎng)租房品牌，已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。報(bào)告期內(nèi)，冠寓已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)租金收入4.27億元，同比增長(zhǎng)961.4%。公司表示，目前，長(zhǎng)租公寓已成為公司主航道業(yè)務(wù)之一，未來(lái)將繼續(xù)有計(jì)劃地持續(xù)投入。

截至2019年上半年，冠寓累計(jì)營(yíng)收4.3億元，同比增幅207%。今年目標(biāo)開(kāi)業(yè)超8萬(wàn)間房量，營(yíng)收10億元，至2020年目標(biāo)營(yíng)收20億元以上。對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利周期，龍湖冠寓CEO張智聰如此表示：“今年還不盈利，明年應(yīng)該能實(shí)現(xiàn)微利?！?/p>

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，龍湖冠寓項(xiàng)目以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式為主，公司通過(guò)整租的方式拿到長(zhǎng)租房樓盤(pán)，統(tǒng)一裝修后進(jìn)行分租。用于提升90后、95后等消費(fèi)客群的居住品質(zhì)。

促進(jìn)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展

9月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽公開(kāi)表示，要大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)，落實(shí)各項(xiàng)支持政策，增加租賃住房有效供應(yīng)，著力解決新市民等群體的住房問(wèn)題。

由此可見(jiàn)，住房租賃市場(chǎng)前景可期。

9月19日，住建部住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)，要求集中力量在全國(guó)范圍內(nèi)深入開(kāi)展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊侵害住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。要通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)整治，糾正和查處住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，堅(jiān)決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的同時(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次住建部召開(kāi)住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)，體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于租賃市場(chǎng)、租賃中介業(yè)務(wù)等積極管控的導(dǎo)向。在此之前，雖然對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管內(nèi)容較多，但從租賃市場(chǎng)角度出發(fā)進(jìn)行明確的專(zhuān)項(xiàng)整治，還是第一次。

這也說(shuō)明隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，在過(guò)去強(qiáng)調(diào)“多主體供給、多渠道保障”的基礎(chǔ)上，政策重心開(kāi)始從刺激供給轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定分配，這也有助于后續(xù)實(shí)現(xiàn)更好的租賃市場(chǎng)發(fā)展。

張大偉強(qiáng)調(diào)，租賃市場(chǎng)的健康是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的一個(gè)重要組成部分，只有租賃市場(chǎng)穩(wěn)定了，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)才能穩(wěn)定，當(dāng)下租賃市場(chǎng)的確存在部分問(wèn)題，但隨著政策的重視，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定可以預(yù)期。

住建部鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對(duì)數(shù)量多，租金高，穩(wěn)定了這些區(qū)域的租賃市場(chǎng)，全國(guó)租賃市場(chǎng)基本就穩(wěn)定了。發(fā)展了這些區(qū)域的租賃市場(chǎng)，基本全國(guó)租賃市場(chǎng)也就平穩(wěn)了。

此外，2019年6月，住建部曾對(duì)外表示，《住房租賃條例》有望在年內(nèi)立法。

租金連續(xù)6周下跌

近期，租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，全國(guó)范圍內(nèi)租金價(jià)格一路走低。全國(guó)范圍內(nèi)租金價(jià)格一路走低，

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年第38周(9月16日至9月22日)全國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)下行，租金均價(jià)為43.77元/平方米/月，環(huán)比微跌0.04%。截至第38周，租金價(jià)格已經(jīng)連續(xù)6周下跌，租賃熱度持續(xù)減退。分居室看，三居室下跌最嚴(yán)重，租金跌幅連續(xù)三周位居首位。

分城市看，青島、合肥、廣州租金環(huán)比漲幅位居前三，依次為0.41%，0.23%，0.12%。大連、鄭州、重慶跌幅位居前三，依次為-0.28%，-0.27 %，-0.25%。其中，重慶租金連續(xù)多周跌幅位居前三。

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房

諸葛找房分析師國(guó)仕英表示，三季度是租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，隨著畢業(yè)季漸行漸遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租賃市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)平穩(wěn)下行，租金變化幅度難以出現(xiàn)正增長(zhǎng)。此外，大部分租戶(hù)更傾向于小戶(hù)型，在傳統(tǒng)租賃淡季市場(chǎng)，大戶(hù)型面臨租金下行的壓力更大。

從租賃市場(chǎng)潛力看，一二線城市仍然是租賃市場(chǎng)發(fā)展主體。

諸葛找房報(bào)告顯示，畢業(yè)生作為租賃市場(chǎng)主要增量人群，畢業(yè)后選擇發(fā)展的城市直接決定了當(dāng)?shù)氐淖赓U市場(chǎng)發(fā)展。

其中，北京、上海、天津、武漢、西安、南京、廣州、杭州、成都等一二線熱點(diǎn)城市對(duì)人才的吸引力仍然最大。長(zhǎng)三角地區(qū)顯示出較強(qiáng)的人才吸附能力，杭州、蘇州、南京等經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)核心城市人口吸引力半徑較長(zhǎng)。這些城市的租賃市場(chǎng)有望快速發(fā)展。