你知道大城市吸人有多么瘋狂嗎？

從冷冰冰的數(shù)字來看，也許并不明顯。但大洋彼岸有個老哥，做了個數(shù)據(jù)可視化，把人口分布情況用一個個高聳的小山峰表現(xiàn)出來，一切就相當(dāng)直觀了。

一.發(fā)達國家與發(fā)展中國家

美國的城鎮(zhèn)化率高達90%，人們紛紛聚集在都市和都市圈。農(nóng)村地區(qū)由于生產(chǎn)力高度發(fā)達，已不再需要過多人力，故呈現(xiàn)地廣人稀的局面。

可以看到，美國東海岸的大部分人口，都高度集中在紐約、費城、華盛頓和波士頓：

反觀欠發(fā)達的印度尼西亞，人口分布情況則大為不同。

盡管首都雅加達（Jakarta）和西部城市萬隆（Bandung）仍聚集了不少人口，但總體來說，印尼的人民還是比較均勻地分布在國家各地：

而發(fā)展中的中華人民共和國，則介于兩者之間。

人口都集中在北上廣深這樣的一線城市和蓉杭渝漢等二線城市，但也同樣分布在大江南北的三四五線城市和各個縣城，沒有老美那么高度集中，也沒有印尼那樣均勻分散。這與我們59.58%的城鎮(zhèn)化率十分符合：

最后我們來看看拉美地區(qū)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)，整個南美洲的人口基本集中在沿海地區(qū)，可見地理位置對經(jīng)濟發(fā)展的影響和對人口的吸引力。

古今中外絕大多數(shù)的城市都是如此，擁有了港口便擁有了貿(mào)易，擁有了貿(mào)易便擁有了經(jīng)濟、人口和機遇：

從上面這些我們可以觀察到，人口與經(jīng)濟之間有著不少規(guī)律與趨勢，那么同樣，人口與房價之間，也會有著密不可分的聯(lián)系。

二.房價與人口

今年年初，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2019全球生活報告：城市指南》，列舉了世界上房價最高的十個城市：

我們先來看看排名第二的新加坡，719.1平方公里的小島上，聚集了近600萬的人口，人口密度遠高于其北部的馬來西亞：

房地產(chǎn)長期看人口，短期看金融。

新加坡在2000年的時候人口是400萬。不到20年的光景，增長了一半。

毫無疑問，在人口大量流入的趨勢下，新加坡已成為全球人口密度最高的地方之一，加上當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展又十分可觀，房價當(dāng)然也處于一個高位。

如果新加坡不施行組屋政策和日益嚴格的移民政策，房價將達到一個不可想象的高度。

再來看看排在第一的香港和排在第五的深圳：

很清晰，廣州和深圳的人口集中度已經(jīng)非常高了，但香港的人口山更紅，更多，更高。

香港在上世紀80年代到90年代之間，有一波十分洶涌的移民潮。如電影《甜蜜蜜》中描繪一般，大量來自五湖四海的淘金者們奔赴香港闖蕩。

而那一段時間，也是香港房價上漲最快的時期。1984年，香港平均一平方米的價格還不到1萬港幣，而到了1997，均價就已經(jīng)超過10萬。

當(dāng)然，90年代末香港的房價也很大泡沫。因為那一輪上漲也受市民投機炒房、開發(fā)商壟斷市場等眾多因素的影響，但人口持續(xù)流入和人口密度陡增，也必然是香港房價升高必不可少的原因。

在經(jīng)濟發(fā)展強勁，人口持續(xù)向小范圍集中的進程下，香港的房價也就當(dāng)之無愧的位居全球第一。

中國還許多城市都非常顯著地反映出人口與房價的聯(lián)系：人口流入，人口集中，房價升高。

可以看到，無論是一線的北京、上海，還是二線的成都、武漢，都有非常醒目的人口峰。

北京近二十年增長了將近1000萬的人口，上海從2000年到現(xiàn)在也增長了800多萬人，《奮斗》、《北京愛情故事》等知名電視劇都是在此背景下催生，一線城市一輪又一輪的房價暴漲，也都是基于大量人口的遷入和集中。

成都、武漢、重慶等二線省會，近年來也都是附近的“農(nóng)村包圍城市”，人口逐漸集中，房價隨之輪動。

這些都紛紛證明了房地產(chǎn)長期看人口的觀點，在人口持續(xù)流入和集中的態(tài)勢下，長期來看城市不動產(chǎn)，一定會有升值潛力。

那么，中國哪些城市的人口，目前正在集中流入呢？

三.中國各城市人口與未來房價

“馬爾薩斯人口論”著重強調(diào)：人類要嚴控人口；可“凱恩斯人口論”又重點敘述：人口增長是經(jīng)濟發(fā)展必不可少的要素。

到底人口多少是個度，誰也摸不清楚。

反正上海是覺得人口多了，早在2016年就提出嚴控人口規(guī)模：

北京也呈資源飽和態(tài)勢，要求常住人口規(guī)?？刂圃?300萬人以內(nèi)，2020年以后長期穩(wěn)定在這一水平：

上海目前的人口是2424萬，北京是2154萬，均沒有多大增長空間。

所以，未來京滬的戶口肯定是越來越難落，房票也是越來越難獲得。若原常住人口不減少，新增購買需求上漲動力勢必不足，樓市或?qū)⒊掷m(xù)橫盤一段時間。

廣州同樣也有2000萬的2035人口遠期控制規(guī)劃，但從目前1490萬的人口來看，這更像是在鼓勵人口流入。

深圳則沒有嚴格的人口限制，至今還在熱烈地歡迎大家“來了就是深圳人?。ǚ凑阋操I不起房）”

所以，縱然現(xiàn)在廣州和深圳已經(jīng)十分擁擠了，但未來兩地的人口還將持續(xù)增加，其房產(chǎn)也就有巨大潛力將會兌現(xiàn)。

去年的人口流入情況，也反映了廣深人口高增長的趨勢：

當(dāng)然，不少數(shù)據(jù)中顯示流入西安的人口，其實是奔著投資房產(chǎn)去的，并非真正意義上的流入，這造成一些當(dāng)?shù)胤績r上的泡沫，但整體來說，西安近年來還是有著不俗的人口吸引力。

反正總的來看，大灣區(qū)的深圳、廣州、佛山等地近年來人口都保持持續(xù)高增長狀態(tài)，像廣州和深圳有不少是北上無法取得戶口因而南下的高端人才，擁有不俗購買力。

故盡管短期內(nèi)廣深樓市比較冷清，但從長遠看來，粵港澳核心地區(qū)的房產(chǎn)仍有巨大潛力，畢竟每年都會有很大一波剛需在伺機而動。

同理，西安、杭州、成都等強二線城市，雖現(xiàn)在處于橫盤行情期，但人口的持續(xù)增長，遲早會帶來房地產(chǎn)的下一波際遇。

? 1. 中國的人口流動趨勢一定會像發(fā)達國家一樣，不停往高能級的大城市聚集。人口的流入和集中勢必會帶來房價的攀升。故人口群集明顯的一二線城市的房子，仍是一筆物有所值的良好資產(chǎn)。

? 2. 深圳不對人口加以控制，未來人口的聚集度只會繼續(xù)升高甚至超過香港，長期來說房價也很有可能追平香港。

? 3. 武漢、鄭州、成都、重慶、長沙、西安、南京均有十分強悍的虹吸能力，從長遠來看，這幾個中國的強二線是人口流入的重鎮(zhèn)，值得關(guān)注。