今天（9月26日）上午，北京傳來(lái)一個(gè)大消息：市政府公布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》（2018年版），其中對(duì)房地產(chǎn)有諸多新規(guī)定。

 這一系列新規(guī)定，意味著北京樓市將出現(xiàn)利益格局的重大調(diào)整。

其中涉及到房地產(chǎn)的有以下內(nèi)容：

1、東城區(qū)、西城區(qū)：禁止新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的住宅類項(xiàng)目（棚戶區(qū)改造、危房及老舊小區(qū)改造、文物保護(hù)區(qū)改造除外）；禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目；

2、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目；

3、全市范圍內(nèi)禁止新建：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中容積率小于1.0（含）的住宅項(xiàng)目（文物保護(hù)區(qū)、平房區(qū)按院落進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目除外，但禁止建設(shè)獨(dú)戶獨(dú)棟類房地產(chǎn)項(xiàng)目）；

4、全市范圍內(nèi)禁止新設(shè)立：房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的集中辦公區(qū)（《北京市促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例》規(guī)定的經(jīng)中小企業(yè)工作主管部門認(rèn)定的集中辦公區(qū)除外）；

5、不再擴(kuò)大高等教育辦學(xué)規(guī)模、不再新設(shè)中等職業(yè)學(xué)校；禁止某些類別的“京外中央企業(yè)總部”新遷入。

6、控制商業(yè)規(guī)模，具體如下：

下面是我的分析：

第一，這是北京落實(shí)中央賦予的城市定位的重要一步。是在設(shè)立“雄安新區(qū)”、“通州副中心”之后，進(jìn)一步調(diào)整北京城布局的重要舉措。

中央在批復(fù)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》時(shí)這樣為北京定位：

北京是中華人民共和國(guó)的首都，是全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心。北京城市的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)，要深刻把握好“都”與“城”、“舍”與“得”、疏解與提升、“一核”與“兩翼”的關(guān)系，履行為中央黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)工作服務(wù)，為國(guó)家國(guó)際交往服務(wù)，為科技和教育發(fā)展服務(wù)，為改善人民群眾生活服務(wù)的基本職責(zé)……著力優(yōu)化提升首都功能，有序疏解非首都功能……建設(shè)偉大社會(huì)主義祖國(guó)的首都、邁向中華民族偉大復(fù)興的大國(guó)首都、國(guó)際一流的和諧宜居之都。

所以我們看到，北京拒絕的很多東西，恰恰是其他城市夢(mèng)寐以求的。北京實(shí)在是人氣財(cái)氣太旺了，必須要分流。很多高端的東西，比如大學(xué)、大醫(yī)院、央企總部等，都可以控制增量。

第二，這份文件涉及到房地產(chǎn)的主要內(nèi)容，其實(shí)在2018年3月就公布過(guò)，當(dāng)時(shí)發(fā)布的文件是“北京市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面負(fù)面清單”。今天再次發(fā)布的時(shí)候，增加了產(chǎn)業(yè)方面的內(nèi)容，因此是一個(gè)綜合性的文件；涉及到房地產(chǎn)的內(nèi)容，有些也換了表述方式，增補(bǔ)了一些新內(nèi)容。

第三，這是商辦物業(yè)的重大利好，尤其利好寫字樓、酒店等性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)文件，在東、北、西五環(huán)和南四環(huán)以內(nèi)，“禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目”，這意味著這個(gè)區(qū)域內(nèi)酒店、寫字樓的供應(yīng)量，將從過(guò)剩慢慢轉(zhuǎn)向稀缺，價(jià)值將得到全面的提升。北京限制商辦物業(yè)比較狠，對(duì)這類物業(yè)造成了顯著打壓，現(xiàn)在利好來(lái)了。

第四，這是低容積率住宅，尤其是獨(dú)戶、獨(dú)棟住宅的利好。

文件規(guī)定，以后北京要基本杜絕容積率小于1的住宅區(qū)，尤其是禁止建設(shè)獨(dú)戶、獨(dú)棟住宅。這意味著，超低密度住宅將變得稀缺，對(duì)于這類房屋構(gòu)成較大利好。但這類房屋未來(lái)要承擔(dān)怎樣的房地產(chǎn)稅，又很難預(yù)測(cè)。未來(lái)獨(dú)戶、獨(dú)棟因?yàn)檎加猛恋孛娣e大，房地產(chǎn)稅一定會(huì)高一些。

城市加大密度，是當(dāng)前的趨勢(shì)。在深圳，住宅容積率已經(jīng)3.5倍起了，舊改項(xiàng)目動(dòng)輒6倍以上，而北方容積率仍然偏低。

第五，四環(huán)內(nèi)將逐步空心化，其中二環(huán)內(nèi)將成為真正的“中央政務(wù)區(qū)”。

今天發(fā)布的這份文件要求，在東城區(qū)、西城區(qū)（基本上二環(huán)以內(nèi)）“禁止新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的住宅類項(xiàng)目（棚戶區(qū)改造、危房及老舊小區(qū)改造、文物保護(hù)區(qū)改造除外）”。

由此可見(jiàn)，二環(huán)內(nèi)能新增的住宅非常有限了，因?yàn)槎h(huán)內(nèi)“棚戶區(qū)改造、危房及老舊小區(qū)改造”是限高的，容積率也會(huì)限制。而且這種改造，未來(lái)可能有很大比例的住房，要留給中央政府各部委用作政策性住房。

此外，今年3月的“北京市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面負(fù)面清單”還提出——“限制四環(huán)路以內(nèi)的各類用地調(diào)整為住宅商品房”。

所以，事實(shí)上四環(huán)內(nèi)未來(lái)能新增的“商品住宅”是非常有限的，四環(huán)內(nèi)也限高。

或許有讀者會(huì)說(shuō)：住宅稀缺了，房?jī)r(jià)不就會(huì)上漲嗎？錯(cuò)了！住宅不是這個(gè)邏輯，因?yàn)楸本┑牡罔F、公交非常發(fā)達(dá)，四環(huán)外，尤其是五環(huán)到六環(huán)之間，大量新小區(qū)涌現(xiàn)，再加上寫字樓、酒店、商場(chǎng)也轉(zhuǎn)移到四環(huán)外，這樣北京城的人氣也會(huì)全面轉(zhuǎn)移到四環(huán)外。未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的北京人，可能一年到頭都不用到二環(huán)內(nèi)。

至于四環(huán)內(nèi)，由于沒(méi)有新樓盤的拉動(dòng)，房?jī)r(jià)將很難上漲，將呈現(xiàn)日益嚴(yán)重的空心化。北京城的年輕人、民企、增量人口和資金，都將向四環(huán)外轉(zhuǎn)移，最終四環(huán)到六環(huán)成為最具活力的城區(qū)，房?jī)r(jià)整體上甚至有可能趕超四環(huán)內(nèi)。深圳南山區(qū)、寶安中心區(qū)的房?jī)r(jià)超過(guò)福田區(qū)，龍華區(qū)房?jī)r(jià)超過(guò)羅湖區(qū)，就是先例。

第六，其實(shí)北京對(duì)于“中軸線及其延長(zhǎng)線、長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線”也有嚴(yán)格的要求。根據(jù)3月份披露的文件，要求如下：

中軸線及其延長(zhǎng)線以文化功能為主，既要延續(xù)歷史文脈，展示傳統(tǒng)文化精髓，又要做好有機(jī)更新，體現(xiàn)現(xiàn)代文明魅力。長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線以國(guó)家行政、軍事管理、文化、國(guó)際交往功能為主，體現(xiàn)莊嚴(yán)、沉穩(wěn)、厚重、大氣的形象氣質(zhì)。

中軸線和長(zhǎng)安街的正面清單是：鼓勵(lì)中軸線兩側(cè)的建筑調(diào)整為傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)商業(yè)、傳統(tǒng)餐飲等歷史文化項(xiàng)目，以及圖書館、博物館等公共文化設(shè)施。

負(fù)面清單是：限制各類用地調(diào)整為大型商業(yè)項(xiàng)目、商務(wù)辦公項(xiàng)目、綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施、專科教育、高等教育用房、住宅商品房。

所以，“中軸線和長(zhǎng)安街”上的商辦項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目，都將是稀缺的。

第七、北京城正在發(fā)生深刻的變化，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值也將出現(xiàn)“重大利益調(diào)整”。

我對(duì)大家的建議是：輕易不要在四環(huán)內(nèi)購(gòu)房，尤其是二環(huán)內(nèi)。一方面，四環(huán)內(nèi)在空心化，房?jī)r(jià)可能跑輸大盤；另一方面，未來(lái)限制將越來(lái)越多，尤其是二環(huán)內(nèi)，那是中央部委及其工作人員生活區(qū)，你沒(méi)有這種身份非要住進(jìn)去，只能讓自己不方便。

北京最有活力的區(qū)域，是四環(huán)到六環(huán)之間，以及通州（包含北三縣）。由于北京城太大、交通太堵，你需要在買房子的時(shí)候首先考慮地鐵因素，其次是學(xué)位和商業(yè)配套。

幾點(diǎn)建議：

北京最大的“城市病”就是堵車和霧霾兩大問(wèn)題。霧霾可以通過(guò)華北限制燒煤，限制鋼產(chǎn)量來(lái)解決；至于堵車也很好辦，讓北京上路的汽車每輛每年繳納1萬(wàn)元“上路費(fèi)”即可。1萬(wàn)元還限制不住，就每臺(tái)車收5萬(wàn)元、10萬(wàn)元（把有權(quán)上路的汽車壓縮到300萬(wàn)輛以內(nèi)，取消單雙號(hào)之類上路限制）。然后用每年收到的幾百億、上千億修建地鐵和公共交通。

北京這種人氣財(cái)氣太旺的城市，限制人口最好的辦法是市場(chǎng)，也就是讓生活成本漲上來(lái)，自然就沒(méi)有那么多人去了，最終會(huì)達(dá)至一個(gè)平衡。

想想看：如果北京住宅價(jià)格達(dá)到30萬(wàn)元一平米，每平米住宅月租金達(dá)到500元，一臺(tái)小汽車每年上路使用費(fèi)10萬(wàn)元，不用政府做勸離工作，企業(yè)和人口自然會(huì)分流給天津、河北，乃至上海、深圳、廣州、杭州等城市。至于北京原住民的中低收入階層，可以從收繳的超額地價(jià)、汽車使用費(fèi)中，劃撥給生活補(bǔ)貼。