2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席。市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。東部城市、一、二線城市和經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三、四線及以下城市將持續(xù)較冷。如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年市場(chǎng)分化將加劇。2016年全年，庫(kù)存增加預(yù)計(jì)從三、四線以下城市繼續(xù)向二、三線城市蔓延，房?jī)r(jià)上漲從一、二線城市向三線城市擴(kuò)散。

　　慢下來(lái)的市場(chǎng) 增速放緩

　　· 2016年二季度商品房銷(xiāo)售額為3.02萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36%，增速較一季度下滑18個(gè)百分點(diǎn)。

　　· 2016年二季度商品住宅銷(xiāo)售額為2.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36%，增速較一季度下滑24個(gè)百分點(diǎn)。

　　· 在2016年五條供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策最為密集，二季度數(shù)據(jù)表明效果顯著。

　　· 二季度商品住宅待售面積4.36億平方米,與一季度相比，二季度庫(kù)存絕度量減少0.24萬(wàn)平方米。

　　· 二季度商品住宅待售面積同比去年微增，同比增幅大幅下降，待售面積增速得到有效的控制。

　　· 2016年二季度個(gè)人按揭貸款總金額創(chuàng)出新高，達(dá)6574億元人民幣，同比增長(zhǎng)66%，增速較一季度提高20個(gè)百分點(diǎn)。

　　· 二季度個(gè)人按揭貸款總額增速遠(yuǎn)高于商品住宅銷(xiāo)售額增速，后續(xù)拉動(dòng)力不足。

　　發(fā)改委:商品房銷(xiāo)售將保持增速 房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定

　　7月25日，國(guó)新辦就介紹《關(guān)于深化投融資體制改革的意見(jiàn)》有關(guān)情況舉行發(fā)布。會(huì)上，發(fā)改委副秘書(shū)長(zhǎng)兼投資司司長(zhǎng)許昆林表示，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和投資增長(zhǎng)都有所放緩，但房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重要的作用。預(yù)計(jì)下半年商品房銷(xiāo)售量會(huì)保持較高增速水平，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　發(fā)布會(huì)上，有媒體提問(wèn)稱(chēng)，房地產(chǎn)自去年下半年以來(lái)出現(xiàn)了復(fù)蘇傾向，一些城市甚至出現(xiàn)了過(guò)快增長(zhǎng)，另一方面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在減緩。請(qǐng)問(wèn)怎么看待房地產(chǎn)投資形勢(shì)?

　　許昆林介紹， 上半年，商品房庫(kù)存連續(xù)回落。1-6月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)27.9%，6月末比5月末減少750多萬(wàn)平方米，商品房庫(kù)存連續(xù)10個(gè)月下降。房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅小幅回落，1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.1%，增幅比1-5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和投資增長(zhǎng)都有所放緩，但房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重要的作用。

　　一是房屋新開(kāi)工面積、竣工面積增速比較高，1-6月房屋新開(kāi)工面積達(dá)到7.75億平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，房屋竣工面積 3.95億平方米，增長(zhǎng)20%。

　　二是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金保持高速增長(zhǎng)。在商品房銷(xiāo)售活躍的帶動(dòng)下，1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金6.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%。投資的到位資金在8%左右，但房地產(chǎn)要高一倍，其中個(gè)人按揭貸款1.12萬(wàn)億，增長(zhǎng)57%。

　　三是今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積降幅連續(xù)縮窄，1-6月同比下降3%，比去年底收窄28.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　“所以，我們預(yù)計(jì)下半年商品房銷(xiāo)售量會(huì)保持較高增速水平，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)?！痹S昆林指出。

　　預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定

　　雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和投資增長(zhǎng)都有所放緩，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化。下半年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。這是國(guó)家發(fā)改委副秘書(shū)長(zhǎng)兼投資司司長(zhǎng)許昆林在國(guó)新辦昨天舉行新聞發(fā)布會(huì)上介紹的。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年下半年以來(lái)出現(xiàn)了復(fù)蘇傾向，一些城市甚至出現(xiàn)了過(guò)快增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，商品房庫(kù)存連續(xù)回落。1-6月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)27.9%，6月末比5月末減少750多萬(wàn)平方米，商品房庫(kù)存連續(xù)10個(gè)月下降。而另一方面，房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅小幅回落，1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.1%，增幅比1-5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　在經(jīng)歷較快增長(zhǎng)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行開(kāi)始放緩了嗎?對(duì)此，許昆林指出，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和投資增長(zhǎng)都有所放緩，但房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重要的作用。

　　這些變化主要體現(xiàn)在，一是房屋新開(kāi)工面積、竣工面積增速比較高，1-6月房屋新開(kāi)工面積達(dá)到7.75億平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，房屋竣工面積3.95億平方米，增長(zhǎng)20%。二是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金保持高速增長(zhǎng)。在商品房銷(xiāo)售活躍的帶動(dòng)下，1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金6.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%。投資的到位資金在8%左右，但房地產(chǎn)要高一倍，其中個(gè)人按揭貸款1.12萬(wàn)億，增長(zhǎng)57%。三是今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積降幅連續(xù)縮窄，1-6月同比下降3%，比去年底收窄28.7個(gè)百分點(diǎn)?！八?，我們預(yù)計(jì)下半年商品房銷(xiāo)售量會(huì)保持較高增速水平，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。”許昆林說(shuō)。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院相關(guān)報(bào)告中預(yù)測(cè)，我國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⑾壬蠼担?016年第二季度后有出現(xiàn)調(diào)整的可能。該報(bào)告指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題多多，一線和部分二線城市銷(xiāo)售火爆、價(jià)格暴漲，三、四線及以下城市庫(kù)存大量積壓;今年上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗10億元的高總價(jià)地塊的“地王”，地價(jià)房?jī)r(jià)的過(guò)度上揚(yáng)，帶來(lái)未來(lái)市場(chǎng)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　針對(duì)房地產(chǎn)分化比較嚴(yán)重的情況，許昆林建議，一線城市包括部分二線城市應(yīng)主要采取控制房?jī)r(jià)的措施，實(shí)現(xiàn)住房供需匹配，促進(jìn)住房市場(chǎng)的空間收斂，促進(jìn)健康發(fā)展。對(duì)于三四線城市而言，去庫(kù)存壓力比較大，重點(diǎn)還是要在去庫(kù)存上下功夫。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)將走向何方?

　　顧云昌預(yù)測(cè)稱(chēng)，2017年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。銷(xiāo)售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買(mǎi)力重新積蓄的階段，此后又會(huì)出現(xiàn)回漲的情形。

　　事實(shí)上，上半年的房?jī)r(jià)飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。

　　2016年以來(lái)，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元;其中新增個(gè)人住房貸款1萬(wàn)億，創(chuàng)下自2010年央行開(kāi)始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來(lái)的歷史最高紀(jì)錄。

　　北京創(chuàng)高助新會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，除了信貸的擴(kuò)張，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，則是二三線樓市突然暴漲的主要原因。

　　段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房?jī)r(jià)需要從土地市場(chǎng)(土地供給方)，房地產(chǎn)商(房產(chǎn)提供方)和購(gòu)房者(需求者)三個(gè)方面來(lái)分析。

　　“分析土地地價(jià)趨勢(shì)可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動(dòng)城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量;所以，北京房?jī)r(jià)將持續(xù)上升?！倍问鎽逊Q(chēng)。

　　段舒懷同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高?！毙袠I(yè)。

　　“除非北京繼續(xù)吸引全國(guó)高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購(gòu)房資格的購(gòu)房者是承擔(dān)不起目前的房?jī)r(jià)的，但北京嚴(yán)格限購(gòu)政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地也是在賭不會(huì)接到最后一棒?！倍问鎽驯硎尽?/p>