這兩天，一則關(guān)于工商銀行“加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理(工銀辦發(fā)(2016)402號(hào))”的消息在朋友圈瘋傳，說是“工行規(guī)定個(gè)人商用房款最低首付款比例將從50%調(diào)整為70%”。

　　《通知》中規(guī)定個(gè)人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%，貸款所購(gòu)商用房為小區(qū)配套底商的仍為50%。

　　工商銀行上海分行某支行行長(zhǎng)向澎湃新聞確認(rèn)了這一消息，“確實(shí)有這個(gè)文件，一般發(fā)了文件以后會(huì)立即執(zhí)行。”

　　多位不同銀行人士均對(duì)財(cái)新記者表示，自己所在的銀行仍在大力投放個(gè)人住房按揭貸款，不過“兩會(huì)”后，監(jiān)管部門加大了商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)的檢查力度，要求嚴(yán)防個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款或者信用卡透支等資金用于首付。

　　“工行近期收緊個(gè)人商用房貸款是符合邏輯的。雖然目前國(guó)家鼓勵(lì)去庫(kù)存，但另一方面也擔(dān)心金融風(fēng)險(xiǎn)。2014年以來全國(guó)的不良貸款率持續(xù)上升，銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，貸款收緊符合銀行利益?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，工行此次針對(duì)商用房信貸收緊，一定程度上是對(duì)此類物業(yè)先開刀，是否會(huì)蔓延到普通住房領(lǐng)域，還需要觀察。但從審慎的角度看，后續(xù)普通商品住房的信貸政策也會(huì)有一個(gè)收緊的傾向，這是需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從影響來看，四個(gè)一線城市的影響會(huì)更大，這和此類城市限購(gòu)政策下部分剛需購(gòu)房需求繼續(xù)導(dǎo)入商住房有關(guān)。所以對(duì)于此類城市來說，此類購(gòu)房政策顯然是利空的。但對(duì)于其他省會(huì)城市或直轄市，此類政策利好后續(xù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定和預(yù)期的穩(wěn)定。

　　火爆的樓市背后，房?jī)r(jià)即將見頂?

　　去年以來一二線火爆的樓市和層出不窮的地王，背后卻是極度寬松的貨幣政策。貨幣放水是已經(jīng)高負(fù)債的房地產(chǎn)公司們勇于搶地王的一大推手。

　　“ M1(狹義貨幣供應(yīng)量)與房?jī)r(jià)有一定的相關(guān)性，但是由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性比較差，大約會(huì)出現(xiàn)3個(gè)月左右的滯后性。”長(zhǎng)江商學(xué)院原副院長(zhǎng)陳龍表示。

　　比如，2009年1月，M1增速為6.7%，住宅銷售價(jià)格到3月達(dá)到最低點(diǎn)98.1%，當(dāng)2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲到2010年4月的115.4%。

　　從2016年3月開始，M1增速重回20%以上，并且從3月-5月在高位連續(xù)攀升達(dá)到23.7%，通脹預(yù)期正在形成，央行近期大概率將進(jìn)行流動(dòng)性調(diào)控以緩解通脹壓力。這也就是為什么端午節(jié)前后，各國(guó)央行實(shí)施新一輪的量化寬松政策，但我們國(guó)家的央行沒有立即跟風(fēng)的原因。華泰證券首席分析師羅毅判斷，M1高點(diǎn)已見，未來流動(dòng)性趨于穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)整壓力增大。

　　如果M1在三季度見頂，房?jī)r(jià)就非?？赡軙?huì)在四季度出現(xiàn)回落。而據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2016年5月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月份M2高達(dá)13.4%的增速相比下降明顯。貨幣政策開始真正體現(xiàn)“穩(wěn)健”二字之后，或于樓市將具有明顯的降溫作用。