國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的70個(gè)大中城市7月新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。7月份，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為18.3%，
　　很多人說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高了，其實(shí)任何時(shí)候價(jià)格都是“合理”的。

人們認(rèn)為某種價(jià)格過(guò)高、過(guò)低，要么帶有感情色彩，要么對(duì)供求關(guān)系存在盲區(qū)或者謬見(jiàn)。房?jī)r(jià)唱空派用得最多的三個(gè)理由：供大于求、租售比太低、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，都不成立。真正有意義的是價(jià)格漲跌趨勢(shì)，我判斷2016年之前會(huì)繼續(xù)漲。
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2011年，城鎮(zhèn)居民人均住房面積上漲為32.7平方米，農(nóng)村居民人均住房面積為36.2平方米。很多網(wǎng)友感嘆“被平均”，這一數(shù)據(jù)由抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，不夠準(zhǔn)確。我國(guó)城鎮(zhèn)總?cè)丝?億多，有房的4億多，還有2億人無(wú)房，實(shí)際人均住房面積只有19平方米/人。徐滇慶教授根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字得出結(jié)論說(shuō)城鎮(zhèn)住房將長(zhǎng)期供不應(yīng)求，我并不認(rèn)同。美國(guó)目前自有住房比例為66%，與中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房比例正好相當(dāng)。美國(guó)的無(wú)房者相當(dāng)多是不打算買(mǎi)房的，中國(guó)的無(wú)房者可能買(mǎi)房意愿相對(duì)較高，但只要他們不愿接受或不能承受目前的房?jī)r(jià)，就不是有效需求，所以不能說(shuō)供不應(yīng)求。
　　用租售比來(lái)挑選房子或許有參考價(jià)值，但是以租售比來(lái)判斷房?jī)r(jià)高低則有失偏頗，它的影響遠(yuǎn)不如利率和通貨膨脹。舉一例子，假設(shè)國(guó)債利率是5%，加上2%的房屋折舊率 ，合起來(lái)房產(chǎn)資金成本為7%，只要房租加通脹率等于或高于7%，房子就有投資價(jià)值，否則就不值得投資。
　　通貨膨脹是一個(gè)層層推進(jìn)的過(guò)程，金融業(yè)反應(yīng)最靈敏，大宗商品其次，反應(yīng)比較遲鈍的是工資，以及經(jīng)營(yíng)成本中工資占比較高的服務(wù)行業(yè)，因?yàn)楣べY議價(jià)周期比較長(zhǎng)。房地產(chǎn)是類金融行業(yè)，房屋租賃則是服務(wù)行業(yè)，房?jī)r(jià)比租金對(duì)通脹水平更敏感，所以拿租售比去衡量房?jī)r(jià)犯了方向性錯(cuò)誤，應(yīng)該用租售比去衡量租金。租售比高的物業(yè)，租金上漲動(dòng)力更足，適宜短租;相反，租售比低的物業(yè)適宜長(zhǎng)租。同一城市同一時(shí)期，由于商鋪?zhàn)馄谳^長(zhǎng)，通常商鋪?zhàn)馐郾容^住宅為低，就是這個(gè)道理。
　　房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，此說(shuō)很有感染力，但它忽視了灰色收入和地下經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，低估了貧富差距的嚴(yán)重性。一定的貧富差距本來(lái)不必過(guò)分渲染，但是中國(guó)的富裕階層的財(cái)產(chǎn)有不少并非是從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上合法賺取，他們?nèi)狈梢怨_(kāi)的贏利模式，只能把財(cái)富囤積在固定資產(chǎn)上。貧富分化可以解釋物價(jià)指數(shù)平穩(wěn)而房?jī)r(jià)猛漲這對(duì)看似矛盾的現(xiàn)象。
　　通貨膨脹鼓勵(lì)借貸和去貨幣化。在通脹背景下，越早、越多持有房產(chǎn)的人，受害越輕，如果貸款購(gòu)房，不僅足以抵抗通貨膨脹，甚至還有得賺。房子越多賺得越多，于是商品房市場(chǎng)本身又拉大了貧富兩極分化的差距。未來(lái)商品房購(gòu)買(mǎi)主力，恐怕仍是有房戶及其子女為主，無(wú)房階級(jí)只能繼續(xù)望房興嘆。
　　唯有等到通脹壓力消失，房?jī)r(jià)才有可能掉頭向下。從目前來(lái)看，房?jī)r(jià)還得再漲一會(huì)兒!

來(lái)自：搜狐焦點(diǎn)